核心提示： 麦当劳正在加速处置其在香港的自持商铺资产。7月14日，据《每日经济新闻》报道，麦当劳集团近日再度出手，以1.26亿港元的价格出售了位于香港大埔昌运中心的自用商铺。至此，麦当劳自启动香港商铺出售计划以来，已累计卖出11间商铺，合计套现超过10亿港元；仅2026年年内就已接连处置6处物业，套现金额突破6亿港元。
加速抛售：一年内处置过半自持物业
这一轮出售行动始于2025年末。彼时，麦当劳首次向市场释放出售信号，计划逐步清空其在香港持有的自营物业。随后的时间里，这家全球快餐巨头以每月约一间的速度推进资产变现。最新一宗交易完成于7月中旬，位于新界大埔昌运中心的店铺以1.26亿港元成交，买家为本地知名物业投资机构。
数据显示，麦当劳在香港原本持有约23间自持门店物业，目前已售出11间，剩余12间将按计划逐步推向市场。首批8处待售物业市值约12亿港元，总持有物业估值近30亿港元。按照当前节奏，全部商铺的处置可能在2026至2027年间完成。
值得注意的是，2026年以来的出售速度明显加快。上半年已成交6处，总金额超过6亿港元。业内人士分析，这种提速反映了麦当劳全球战略调整的紧迫性，也与其对香港零售市场前景的判断有关。
高租金之困：物业价值远超运营利润
为何麦当劳选择在此时批量抛售香港核心物业？根本原因在于香港极端高昂的商业地产成本。
根据房地产咨询机构戴德梁行发布的数据，香港连续多年位居全球零售租金最贵城市之首，核心商业区店铺月租金每平方英尺可达数百至上千港元。即便麦当劳作为全球品牌在议价上享有一定优势，但其在香港的单店物业价值已经远超运营利润。
“以一家普通门店为例，如果月租金达到50万港元，年租金就是600万，而一家快餐店的年净利润可能还不到这个数。”一位不愿具名的餐饮行业分析师向记者表示，“这种情况下，物业本身的资产增值收益远远大于经营收益。卖掉物业套现，既能回笼资金，又可以转租继续经营，是一举两得的资产重组。”
事实上，麦当劳出售的正是其“自用商铺”资产，而非连锁店经营权。买家多为本地投资者或小型地产基金，接手后将继续以该物业出租给麦当劳或其他租户。这意味着麦当劳在卸下重资产的同时，仍可保持对门店经营的掌控，只是从“业主”变为“租户”。
资金去向：支撑高增长市场扩张
抛售香港物业所得资金的流向，同样是市场关注的焦点。根据麦当劳此前披露的全球战略，其正在加速向新兴市场和高增长区域倾斜资源，特别是在中国内地、东南亚以及中东地区。
“香港市场已经饱和，且面临老龄化、人口外流等多重压力，单店增长空间有限。”上述分析师指出，“但中国内地三四线城市、东南亚部分国家仍存在大量空白市场。麦当劳在这些区域的新店开发、数字化转型和供应链建设都需要巨额资金。”
公开信息显示，麦当劳计划在未来三年内在中国新增约1000家门店，投入资金规模达数百亿元人民币。香港物业出售所获的数十亿港元将直接补充其中国及亚太区扩张的资本储备。此外，一部分资金还可能用于推进人工智能点餐、自动化厨房等技术创新项目。
香港商业地产市场承压
麦当劳的大规模抛售并非孤立事件。近年来，多个国际品牌和零售企业都在减持香港物业或调整布局。2024年以来，香港商业地产市场整体面临下行压力，写字楼空置率攀升至历史高位，零售商铺租金较2019年高峰期回落约30%以上。
“麦当劳选择在此时集中出售，一方面是其自身战略需求，另一方面也与市场环境有关。”中原地产商业部董事总经理潘志明对记者表示，当前香港商业物业的买家以本地中小投资者为主，他们看好“核心地段、稳定租约”的资产，愿意以相对较低的收益率接手。而对于麦当劳这类跨国企业而言，将重资产变现、轻装上阵，更符合当前全球经济不确定性下的运营逻辑。
剩余物业：将分批入市
根据麦当劳官方透露的排期，未来12个月至18个月内，剩余的12间自持物业将分批次推向市场。首批8处待售物业的预估市值约12亿港元，其中包含位于铜锣湾、尖沙咀等传统核心商业区的店铺。全部物业的处置预计在2027年底前完成。
麦格理集团此前发布报告指出，若麦当劳顺利将23间物业全部出售，预计可套现约28至30亿港元，扣除相关税负及中介费用后，净现金流入可达25亿港元左右。
这笔资金对麦当劳而言，意味着在中国市场每年新增约300家门店的资金保障，也为其在全球“后疫情时代”的竞争格局中储备了更充足的弹药。而对于香港市场而言，一个品牌的离去或许只是开始——在全球供应链重塑、商业生态演变的浪潮下，更多持有香港核心资产的外资企业，正在重新衡量“持有”与“运营”之间的天平。