“现在跑来得及吗？”——这句带着自嘲与焦虑的疑问，正在全国多个城市的业主群、房产中介的朋友圈里高频刷屏。2024年以来，尽管各地松绑限购、降低首付、下调利率的利好政策密集出台，但二手房市场并未迎来预期中的“金三银四”，反而遭遇了更深的寒意。
挂牌量激增，业主“以价换量”加速
据贝壳研究院最新数据，截至4月中旬，全国重点监测的50个城市二手房在售挂牌量已突破200万套大关，创下历史新高。其中，成都、重庆、武汉等二线城市挂牌量均超过20万套；一线城市中，北京二手房挂牌量已逼近17万套，上海、广州也在15万套左右徘徊。而在新增挂牌房源中，“急售”“降价”“可谈”成为最常见的关键词。
“同一个小区，三个月前同户型挂牌价580万，现在邻居直接降到510万。”家住上海浦东内环的刘先生告诉《每日经济新闻》记者，他手里一套投资房已经挂了半年无人问津，最近中介建议再降30万。“我现在每天都是煎熬，怕继续跌，又怕现在卖了就踏空。”刘先生的矛盾心态，正是当前大量二手房业主的真实写照。
价格“跌跌不休”，买家观望情绪浓烈
挂牌量攀升的同时，成交价也在持续下探。国家统计局数据显示，2024年3月，全国70个大中城市中，二手房价格环比下跌的城市达62个，仅有8个城市微涨。一线城市中，深圳二手住宅价格已连续22个月环比下跌，广州、北京也分别下降0.3%和0.2%。
“现在不是买方市场，是买方‘任性’市场。”北京朝阳区一位资深中介告诉记者，近期成交的房源平均降价幅度在8%-12%之间，部分急售盘甚至达到15%-20%。“上周末一套南三环的两居室，挂牌价420万，最后成交价365万，买家还是犹豫了好几天才下手。”
专家：市场仍在寻底，核心资产仍具韧性
面对业主的焦虑，多位业内人士给出冷静分析。上海易居研究院副院长严跃进认为，当前楼市正经历“从增量到存量”的深刻转型，二手房市场“以价换量”是正常出清过程。“对于2017-2020年高点入场的投资客，如果持有成本较高、现金流紧张，现在卖掉虽然亏本，但可能是避免更大损失的理性选择。”
但也有专家持不同观点。中原地产首席分析师张大伟指出，一线城市核心地段的优质房源（如学区房、地铁房等）已基本跌回2018年水平，继续深度下跌的空间有限。“对于自住型业主，恐慌性抛售未必明智；对于有真实需求的买家，现在反而可能是捡漏的窗口。”他认为，真正的风险在于远郊、老破小以及缺乏流动性的非核心资产。
政策“工具箱”还有空间，但信心恢复需时日
事实上，从中央到地方，稳楼市政策仍在加码。3月以来，包括杭州、南京在内的多个城市全面取消限购；广州、深圳则进一步放宽公积金贷款额度；北京也在研究放宽非京籍家庭购房资格。然而，市场反应平淡。“过去楼市靠涨价预期拉动需求，现在预期彻底逆转，想靠降价刺激刚需，效果有限。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前的核心矛盾是居民收入预期与房价预期的双弱，单靠房地产政策很难扭转。
回到那句灵魂拷问：“现在跑来得及吗？”或许没有标准答案。对于背负高杠杆的投资客而言，快速离场可能是止损的唯一选择；对于自住刚需，只要不急于短期内套现，完全可以“以时间换空间”；而对于犹豫不决的购房者，不妨等市场企稳信号（如成交量持续放大、价格不再创新低）出现后再做决定。楼市的寒冬尚未过去，但每一次深度调整，都是对资产质量与个人财务健康度的最大考验。