随着房地产行业深度调整持续，曾被视作“轻资产蓝海”的代建赛道也在悄然降温。多家研究机构最新数据显示，2024年上半年，头部房地产代建企业新签合约面积及金额均出现不同程度回落，行业正从过去几年“跑马圈地”的规模竞速阶段，转向比拼管理效率与交付品质的高质量发展新周期。

新签规模高位回调，行业增速明显放缓

据中指研究院统计，2024年1—6月，国内代建行业前十家企业新签约总面积约为7200万平方米，较去年同期下降约12%；新签约金额约210亿元，同比下降约8%。其中，绿城管理、蓝城、华润置地代建等头部企业新签面积降幅在5%—15%之间，仅少数深耕区域市场的小型代建公司实现逆势增长。

这种“量价齐跌”的信号，与此前三年代建行业年均复合增长率超过20%的火热态势形成鲜明对比。克而瑞研究中心指出，2024年第二季度，代建企业新签项目数量环比下降近两成，部分企业甚至出现月度零签约的情况。“过去代建企业拼的是获取政府安置房、城投平台项目以及纾困项目的‘资源战’，如今这些领域的需求明显收缩。”一位不愿具名的代建企业高管透露。

多重因素叠加：需求端萎缩，供给端竞争加剧

分析人士认为，上半年代建规模回落是多重因素共振的结果。

首先，房地产市场整体仍在筑底，开发商新开工面积持续下滑。国家统计局数据显示，2024年1—5月全国房屋新开工面积同比下降24.2%，直接导致作为代建主要来源的“不良资产处置项目”和“政府保障房项目”增量不足。特别是城投平台因地方财政承压，在新增代建项目上更为审慎，许多前期洽谈的项目被无限期搁置。

其次，代建行业自身进入洗牌期。过去两年，传统房企、建筑企业甚至互联网公司纷纷跨界涌入，代建企业数量从2021年的不足30家激增至2024年的超过80家。供给端严重过剩导致价格战频发，代建费率从原来的5%—8%被压至3%—4%，部分项目甚至低于2%。“企业签下项目利润极薄，风险却很高，这显然不可持续。”中国房地产业协会代建分会相关专家指出。

此外，委托方对代建服务的要求日益严苛。以往企业只负责“盖楼”，如今还需承担部分资金筹措、销售去化、运营管理甚至品牌背书等职能，使得代建企业的风险敞口扩大。一些中小代建公司因无法满足委托方的“兜底”要求而被迫退出。

告别“规模崇拜”，行业进入“精耕细作”新阶段

对于上半年的回调，业内普遍认为并非坏事，而是行业从粗放扩张走向成熟理性的必然过程。

“过去大家比谁接的项目多、覆盖城市广，现在比的是谁的业主满意度高、交付品质好、成本管控强。”绿城管理集团副总裁蒋某在近期一场行业论坛上表示，二季度开始，公司主动放弃了一些低利润、高风险的小型项目，转而聚焦核心城市的优质住宅和商业代建，尽管新签面积下降，但整体利润率有所回升。

这一趋势正在成为头部企业的共同选择。数据显示，2024年上半年，前十家代建企业的平均项目毛利率较去年同期提升了约1.5个百分点，主要得益于高附加值项目（如高端住宅、产业园区、城市更新）占比提高。与此同时，数字化管理、供应链集采、标准化产品体系等能力建设成为企业的核心竞争壁垒。

展望下半年，中指研究院预测，随着“保交房”政策加速落地以及存量资产盘活需求的增加，代建市场有望止跌企稳。“行业不会回到过去那种爆发式增长，但会进入一个更加健康、可持续的发展通道。”该机构分析师指出，预计全年头部企业新签规模将与去年基本持平，行业集中度进一步提升，前五名企业的市场份额有望从当前的55%提升至60%以上。

专家观点：代建企业需重构核心竞争力

华南城市研究会会长、房地产专家胡刚在接受采访时表示，代建行业告别规模竞速，本质是回归“管理红利”时代。“上半年的数据说明，依赖高杠杆、快周转的旧模式已经失效。代建企业必须从单纯的管理输出转向价值创造，在项目管理、成本控制、营销赋能、客户服务等全链条上建立差异优势。”

他同时建议，政府层面应出台代建行业标准与信用评价体系，避免恶性竞争；企业则应“做减法”，聚焦核心能力圈，切忌盲目扩张。唯有如此，代建行业才能真正成为房地产市场平稳健康发展的“稳定器”与“压舱石”。

从追求“规模”到回归“效益”，房地产代建行业正经历一场深刻的自我革命。2024年上半年的数字，或许正是新周期的序章。