沉寂多年后，李嘉诚家族在北京的“收山之作”再度重返市场。4月中旬，位于北京东四环姚家园路的御翠园项目悄然启动新一轮销售，推出最后一批高层住宅和联排别墅。作为长实集团在京开发的最后一个住宅项目，这个“压箱底”货源的入市，不仅勾起市场对“超人”地产逻辑的集体回忆，也引发了关于资产处置节奏与行业周期的多重解读。

蛰伏多年，“收官”项目终迎加推

御翠园的前身是2001年长实与和记黄埔联合体拿下的姚家园地块，总建筑面积约34万平方米，分多期开发，早期产品为“逸翠园”，后期则主推高端改善型住宅。“御翠园”作为该地块最后一期，包含高层住宅与联排别墅，早在十年前就已陆续取得预售许可并零星销售。然而，项目始终未一次性释放全部房源，而是采取“挤牙膏”式的分批推售策略。

此次加推的房源涵盖约140至180平方米的三至四居高层，以及约300平方米起的联排别墅。据现场销售人员透露，高层均价约在9.5万至10.5万元/平方米，联排别墅总价则在2500万至3500万元之间。与周边二手房相比，价格并无明显倒挂，但凭借李嘉诚品牌背书及朝阳区成熟地段，目前意向登记客户数量已超过可售房源。

从东方广场到御翠园：李嘉诚在京26年地产路

李嘉诚与北京结缘始于上世纪90年代末。1999年，长实与和黄联合拿下东长安街东方广场项目，这一“巨无霸”商业综合体奠定了李氏家族在京城的地位。此后，长实又陆续开发了顺义誉天下、昌平御汤山等多个项目。然而，自2013年起，李嘉诚开始密集减持内地及香港资产，转向欧洲尤其是英国基础设施领域，其“撤资”标签也由此形成。

御翠园不仅是一个住宅项目，更被视作李嘉诚在内地房地产市场的“收官符号”。项目开发周期绵延二十余年，从拿地、规划、建设到销售，全程伴随着中国楼市从黄金时代走向深度调整的完整周期。如今，长实在北京已无其他新增住宅用地储备，御翠园清盘后，李嘉诚家族在北京的房地产开发业务将正式画上句号。

为何此时“重燃”销售？

御翠园选择在当前节点加推，市场有几种解读。一是政策窗口期效应。今年以来，北京楼市在“因城施策”框架下迎来限购松绑、首付比例下调等利好，高端改善需求有所回暖。二是企业资金策略调整。长实集团年报显示，其内地物业销售收入持续下滑，去库存、回笼资金成为当务之急。三是资产价值预期变化。随着房地产市场筑底信号渐明，开发商不再坚持“捂盘惜售”，转而寻求在相对稳定的价格区间内完成资产变现。

值得注意的是，李嘉诚家族此轮销售依然延续了“高报价、慢走量”的风格。相比周边竞品，御翠园并未大幅降价促销，而是凭借现房优势、精装品质以及“长实出品”的信用加持，锁定中高收入客群。

市场反应：情怀与理性的博弈

对于购房者而言，李嘉诚的品牌吸引力依然存在。一些意向买家表示，选择御翠园是对长实精工品质的信任，同时也是对东四环核心地段稀缺资源的认可。但也有业内人士指出，御翠园的产品设计相对陈旧，户型实用率及空间布局与近年新盘存在差距，加上10万+的单价，性价比并非突出。

资本市场方面，长实集团股价近期表现平稳，市场对该项目去化的预期并不激进。分析师普遍认为，御翠园作为“尾盘”，单盘销售对集团整体业绩的贡献有限，但其回款效率将间接反映内地高端住宅的流动性状况。

尾声：一个时代的注脚

御翠园的再次开卖，更像是一个时代的注脚——那个凭借囤地、逆周期操作而取得超额利润的房地产逻辑已渐行渐远。李嘉诚用二十余年时间完成了一个超长周期的开发实验，而如今，市场正在用新的规则来检验这套模式在当下的适用性。

对于购房者来说，买下的是一套房子；对于行业而言，卖出的是一段历史的最后存货。无论最终成交数据如何，御翠园都注定会成为北京楼市年鉴中一个值得反复品读的案例。