随着中国房地产市场持续深度调整，市场参与者对行业拐点的关注日益升温。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强近日公开表示，中国房地产行业的调整已进入第六年，从周期长度和调整幅度来看，可能已接近尾声。这一判断引发市场广泛关注，为当前观望氛围浓厚的楼市注入了一剂“强心针”。
调整周期已历经五年有余
邢自强指出，自2021年下半年房地产市场开始降温以来，至今已持续超过五年时间。这一轮调整的深度和广度在历史上实属罕见——全国商品房销售面积从2021年的18亿平方米峰值，骤降至2024年的约9.7亿平方米，几乎腰斩；房地产开发投资增速由正转负，连续三年处于负增长区间，累计降幅超过30%。
“从国际经验看，主要经济体房地产周期下行阶段通常持续5至7年。中国本轮调整自2021年算起，到2026年已进入第六个年头，时间维度上已接近历史周期的末端。”邢自强在摩根士丹利近期举办的宏观经济研讨会上表示。他同时强调，调整“接近尾声”并不意味着价格立刻反转，而是指量价下行的斜率将显著趋缓，市场有望进入筑底企稳阶段。
库存去化取得实质性进展
邢自强特别指出，本轮调整中房地产库存去化的成效值得关注。根据摩根士丹利的测算，全国商品住宅广义库存（在建未售+已竣工未售）自2022年高点已下降约20%，库存去化周期从最高的24个月回落至当前约17个月，虽仍高于健康水平（12个月左右），但趋势向好。
“过去两年，开发商大幅减少新开工，2024年新开工面积较2021年高峰下降了近70%，这本质上是在‘消化存量、控制增量’。”邢自强分析称，供应端的主动收缩正在为市场出清创造条件。与此同时，部分高能级城市如上海、北京、杭州的二手房成交量已率先企稳回升，显示出核心区域的需求韧性。
政策托底与市场内生修复并行
邢自强认为，房地产调整接近尾声的另一个支撑因素在于政策面的持续发力。自2024年以来，中央层面推出了“保交楼”专项借款、房地产融资“白名单”机制、降低首付比例与房贷利率、取消限购限售等一揽子措施，政策力度不断加码。“这些政策并非‘刺激房价’，而是致力于‘托底市场’，防止系统性风险蔓延，为市场自然出清争取时间。”
从数据上看，2025年一季度全国商品房销售额同比降幅已收窄至个位数，部分头部房企现金流压力有所缓解。邢自强预计，随着经济复苏带动居民收入预期改善，房地产市场有望在2026年下半年至2027年迎来实质性企稳。
市场仍需警惕结构性风险
尽管邢自强表达了相对乐观的判断，但他同时提醒，房地产调整“接近尾声”不等于“立刻反弹”，不同城市、不同物业类型的分化将持续加剧。三四线城市库存高企、人口流出，复苏进程可能显著滞后于核心城市；而商业地产受线上经济冲击，调整周期可能更长。
此外，房价预期的彻底修复仍需时间。目前全国房价指数仍处于同比下降区间，部分城市二手房挂牌量居高不下，卖房者“以价换量”的现象依然普遍。邢自强强调，未来市场的稳定需要收入增长、就业改善和房地产新发展模式的共同支撑。
业界声音：谨慎乐观成为主流
与邢自强的观点相呼应，多家国际投行近期也调整了对中国房地产的预期。高盛此前发布报告认为，中国房地产行业最糟糕的时期可能已经过去，2025年将进入“黎明前的黑暗”；瑞银则指出，政策传导效应有望在下半年进一步显现。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞则表示：“房地产市场正在经历从‘增量扩张’向‘存量提质’的换挡期，2025年至2026年可能是一个关键的筑底窗口。”他建议，地方政府应继续优化供地结构，加大保障性住房建设力度，同时完善二手房交易机制。
综合来看，摩根士丹利邢自强的判断为持续低迷的房地产市场带来了一丝曙光。但正如多位专家所强调的，“接近尾声”并非终点，市场真正的复苏仍需政策、经济与信心的三重共振。对于购房者、开发商和投资者而言，在黎明前的时刻保持耐心与理性，或许比盲目乐观更为重要。