美国房地产市场在经历了年初的短暂回暖后，再度显现疲态。据全国地产经纪商协会（NAR）最新发布的数据显示，2024年6月美国二手房销售环比出现回落，市场对购房负担能力的担忧依然笼罩在潜在买家心头。这一数据表明，尽管房贷利率近期有所松动，但高企的房价与有限的库存仍在持续挤压购房需求。

销售数据：环比下滑，同比微增

NAR报告显示，美国6月二手房销售量经季节调整后折合成年率为389万套，较5月修正后的411万套环比下降5.4%，但与去年同期相比则微幅上涨4.1%。市场分析人士指出，同比数据的改善更多是源于去年同期的低基数效应，而非需求的实质性回暖。此前经济学家普遍预期6月销量约在400万套左右，实际数据明显低于预期，显示市场复苏动力不足。

房价与库存：高价与短缺并存

价格方面，6月二手房中位销售价格达到创纪录的42.69万美元，同比上涨4.1%，连续第12个月保持同比正增长。尽管涨幅较今年早些时候有所收窄，但对于中等收入家庭而言，这一价格水平依然遥不可及。与此同时，库存水平虽有所回升，但整体仍处于历史低位。截至6月底，全美待售二手房总量为132万套，相当于4.1个月的供应量，而健康市场通常需要6个月的供应量。库存紧张主要源于“利率锁定效应”——许多现有房主因早年锁定的超低房贷利率而不愿出售房屋，导致新增挂牌量难以显著提升。

负担能力：高利率与高房价的双重挤压

负担能力问题仍是制约二手房市场复苏的核心障碍。尽管30年期固定利率房贷平均利率从5月7.22%的高位小幅回落至6月的6.92%，但依然远高于2021年3%以下的水平。以当前利率和房价计算，一笔30年期房贷的月供较两年前高出约60%。NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示：“即使利率略微下降，许多潜在买家仍然无法负担首付或月供，尤其是首次购房者正面临前所未有的困难。”

此外，房价涨幅持续跑赢收入增长。根据NAR数据，6月家庭收入中位数增速约为4%，而房价涨幅与之相当，但考虑到利率水平，实际购买力已显著缩水。穆迪分析公司经济学家马特·科利尔（Matt Colyer）指出：“当前的住房可负担性是自1980年代末以来最差的，除非出现利率大幅下降或收入显著增长，否则市场难以出现真正的转折。”

区域差异：南部与西部下滑明显

从区域看，美国四大区域6月二手房销售均出现环比下滑。其中，南部地区销售环比下降6.3%，西部地区下降5.8%，中西部和东北部则分别下降4.2%和3.1%。南部和西部是近年来人口流入和就业增长较快的区域，但也是房价上涨最猛烈的地区，库存紧张与价格高企的双重压力在该区域尤为突出。

未来展望：降息预期或带来曙光，但短期难改困局

市场普遍预期美联储将在9月启动降息，届时房贷利率有望进一步下行。但经济学家警告，降息幅度可能有限，且其对负担能力的改善需要时间。除非房价出现实质性回调——这在当前供应短缺的背景下几乎不可能——否则二手房销售难以出现大幅反弹。房地产咨询公司Zonda首席经济学家阿里·沃尔夫（Ali Wolf）表示：“我们可能正处在一个漫长的市场底部区域，销售活动将在现有水平附近波动，直到宏观环境出现根本性变化。”

与此同时，建筑商正在加大新房供应力度，但新建房屋的价格往往更高，且需要数月至一年时间才能转化为实际库存。对于广大中低收入家庭而言，等待或许是无奈但现实的选择。美国二手房市场的复苏，仍需依赖利率、房价与收入三者之间形成新的平衡。