随着城市化进程不断深入，我国房地产市场正经历深刻变革。近日，多位权威专家及行业报告指出，我国房地产市场已正式进入“存量时代”。这一判断意味着，以新房开发销售为主导的增量市场正逐步退潮，二手房交易、老旧小区改造、城市更新以及资产运营管理将成为新的主战场。

何为“存量时代”？

“存量时代”是相对于过去二十年“增量时代”而言的。在增量时代，房地产市场的核心逻辑是“拿地—建房—卖房”，新房销售占比极高，市场规模快速膨胀。而存量时代，则意味着住房总量已从“总体短缺”转向“基本平衡”，甚至部分城市出现供过于求。市场重心从“有没有”转向“好不好”，从“开发”转向“运营”与“服务”。

根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积约11.2亿平方米，较2021年峰值下降约三成；而重点城市二手房交易量占比持续攀升，2024年上半年，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交套数已超过新房，广州、成都、杭州等城市也呈现类似趋势。与此同时，全国城镇住房存量总量已超过350亿平方米，户均住房套数接近1.1套，住房短缺问题已基本解决。

存量时代的三重驱动力

首先，人口结构变化是根本动因。我国人口总量已见顶，老龄化加速，年轻人口减少，住房需求的增量天花板已然显现。第七次全国人口普查数据显示，全国户均人口降至2.62人，家庭小型化趋势虽带来一定改善性需求，但总盘子难以再大幅扩张。

其次，城镇化进入下半场。2023年末我国常住人口城镇化率已达66.16%，接近发达国家水平，农村人口向城市大规模迁移的进程放缓。未来城市间的“抢人大战”将更多体现为存量人口再分配，而非绝对增量。

第三，政策导向明确转向“租购并举”与“住有所居”。中央多次强调“房地产发展新模式”，要求建立“人、房、地、钱”联动机制，推进保障性住房建设，盘活存量住房资源。2024年以来，多地推出“以旧换新”、收购存量商品房用作保障性住房等政策，正是为存量市场疏通路径。

存量时代的市场表现与挑战

进入存量时代，市场呈现几大鲜明特征：

第一，二手房成为交易主力，但“卖一买一”的换房链条对市场流动性要求更高。当前部分城市二手房挂牌量激增，而成交周期拉长，业主需降价才能出手，价格下行压力传导至新房市场。

第二，新房开发投资增速放缓甚至负增长。2024年1—5月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，新开工面积同比下降24.2%，开发商普遍聚焦去库存、降负债。高周转模式难以为继，部分房企面临生存转型。

第三，城市更新与老旧小区改造成为新增长点。据住建部数据，全国2000年以前建成的老旧小区约21.9万个，涉及近4000万户居民。改造内容从基础类的水电气热，到完善类的电梯加装、停车场建设，再到提升类的养老托幼设施，投资空间巨大。

第四，资产运营与物业服务价值凸显。商业地产、长租公寓、养老地产等领域的专业运营能力成为核心竞争力。以物业服务企业为例，多家头部公司已将增值服务收入占比提升至30%以上，从“看门人”转向“生活服务商”。

专家建议：积极适应，主动转型

中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明指出：“存量时代不是房地产行业的终点，而是新的起点。企业需要从开发商向服务商、运营商转变，政府则需要完善存量房交易、租赁、税费等制度，降低交易成本。”

住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹认为，未来市场分化将加剧：核心城市核心地段的优质资产依然受追捧，而三四线城市及远郊房产可能面临长期去化压力。对于购房者而言，“房住不炒”定位下，应更加关注住房的居住属性和长期持有价值。

可以预见，存量时代的到来将重塑房地产行业格局，带来阵痛，也孕育着新的生机。唯有顺势而为，拥抱转型，方能在这场深刻变革中把握先机。