近期，香港楼市再度成为市场焦点。数据显示，香港楼价已连续12个月录得上涨，而与此同时，从明星艺人到知名企业，纷纷入场“扫货”，引发广泛关注。这股热潮背后，究竟隐藏着怎样的市场逻辑？
“明星效应”与“企业抢地”齐上阵
就在今年初，知名影星刘德华被曝斥资近2亿港元购入九龙站天玺豪宅，而“歌神”陈奕迅也被拍到与妻子徐濠萦频繁现身新楼盘。不仅明星，名企同样动作频频——新鸿基、恒基兆业等头部开发商领衔拿地，多个商业地块成交价屡创新高；内地知名科技企业也传出在香港核心区域购入物业的消息。
中原地产数据显示，2025年第一季度，香港一手住宅成交量同比暴涨超60%，而二手楼价指数已连续12个月上行，累计涨幅达18.3%。尤其在中高端住宅及商业写字楼领域，资金涌入迹象明显。
政策松绑与“撤辣”效应：激活市场的关键推手
分析人士指出，本轮香港楼市回暖的直接原因，在于政府去年推出的全面“撤辣”（撤销楼市降温措施）。2024年2月，香港特区政府宣布取消所有住宅物业交易印花税、额外印花税及买家印花税，为非本地买家及投资客彻底打开了大门。此前累加的高额税负一度令楼市低迷，而“撤辣”后，内地买家及国际资本迅速回流。
美联物业首席分析师刘嘉辉表示：“撤辣后，内地买家在香港购房的税负从最高30%以上骤降至基本印花税水平，这直接刺激了高净值人群的入市意愿。”数据显示，2025年首两个月，内地买家在香港一手住宅成交中的占比已回升至35%，为疫情以来最高。
经济复苏与低息环境：资金寻找“避风港”
除了政策层面的利好，经济复苏与低息环境也为楼市提供了强劲支撑。2025年香港GDP增速预计达到4.5%，失业率降至2.8%，企业盈利改善，居民收入预期提升。同时，美联储全球降息周期开启，香港银行同业拆息（HIBOR）持续走低，按揭利率降至2厘附近，显著降低了购房成本。
“在低利率环境下，持有现金的回报率极低，而香港楼市作为全球稀缺的资产，自然成为资金追捧的对象。”香港浸会大学财务学教授麦萃才分析称，“尤其对于明星和名企而言，购置物业不仅是消费，更是资产配置。”
写字楼与商铺市场同步回暖
值得注意的是，本轮涨势不止局限于住宅。中环、铜锣湾等核心商业区的写字楼及商铺租金自2024年下半年起触底反弹。腾讯、字节跳动等内地科技巨头纷纷租用或购买新的办公空间，推动甲级写字楼空置率从2023年的15%降至2025年第一季度9%以下。零售铺位方面，随着游客回流（2025年一季度访港游客超2000万人次），铜锣湾罗素街等高端商铺租金同比上涨20%。
风险与隐忧：涨势能否持续？
然而，楼市的持续升温也引发潜在风险。首先，楼价已接近历史高位，而香港经济复苏仍面临地缘政治及全球贸易不确定性的挑战。其次，部分投行警告，若美联储因通胀反弹而推迟降息，按揭利率可能回升，压制需求。再者，内地经济放缓可能影响赴港购房资金的持续性。
香港金管局副总裁阮国恒日前表示，在目前高杠杆环境下，银行需加强信贷风险管理，避免过度借贷引发系统性风险。
结语：繁荣下的冷思考
明星、名企“扫货”固然令人侧目，但香港楼市的连涨12个月，更是一场由政策、资金、预期共同推动的行情。对于普通市民而言，楼价高企意味着购房负担加重；而对于投资者，则需要警惕高位接盘的风险。在“撤辣”后的狂欢中，如何平衡市场活力与民生稳定，仍是香港特区政府面临的重要课题。