美国6月份二手房签约量环比减少5.4% 预估为减少0.5%

美国房地产市场再传不利信号。根据全美地产经纪商协会（NAR）最新发布的数据，今年6月份美国二手房签约量指数环比大幅下降5.4%，这一数字远远低于市场此前预期的减少0.5%，也低于前值（5月经修正后）的环比下降2.1%。该数据一经公布，立即引发市场对美国楼市复苏前景的广泛担忧。

数据解读：签约量降至历史低位

二手房签约量指数被视为未来一到两个月内房屋销售活动的领先指标。6月份的数据显示，该指数已跌至74.3，为2001年有记录以来的较低水平（除2020年疫情初期外）。同比来看，6月二手房签约量较去年同期下降了约21%——尽管去年同期已经是一个相对疲软的市场环境。

从区域分布来看，美国四个主要地理区域的二手房签约量环比均出现下滑。其中，西部地区降幅最大，达到8.9%；中西部地区下降6.1%；南部地区下降4.7%；东北部地区下降3.3%。分析人士指出，西部地区的房价此前涨幅最大，目前调整压力也最为明显。

业内人士普遍认为，持续攀升的抵押贷款利率是导致二手房签约量大幅下滑的核心因素。截至6月底，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率已突破7%关口，较去年同期的约5.5%大幅抬升。按揭成本的大幅增加直接抑制了购房需求，尤其对首次购房者造成了沉重打击。

“当前市场的现实是，许多潜在购房者已经被挤出市场。”全美地产经纪商协会首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）在数据发布后的声明中表示。“即使房屋供应量有所增加，但可负担性危机依然严峻，消费者信心受到高利率和通胀不确定性的双重挤压。”

与此同时，房价依然居高不下。尽管部分市场的挂牌价格有所松动，但全国房价中位数较去年同期仍上涨逾4%，达到历史高点附近。对于普通美国家庭而言，以当前利率和房价水平购买一套中等价位的住房，月供已经超过了家庭收入中位数的30%以上，远超传统上可负担性的警戒线。

值得注意的是，市场上并非完全没有积极因素。美国当前在售房源数量较去年同期增长了约23%，达到近两年来的最高水平，这给了买家更多选择空间。然而，由于需求端大幅收缩，库存增加反而加剧了观望情绪。许多买家认为房价还有进一步回调的空间，选择继续观望而非入场。

部分地区的房产中介反映，当前房屋从挂牌到成交的平均时间已从此前的不到两周拉长至近一个月，降价出售的案例明显增多。在热点城市如凤凰城、奥斯汀、拉斯维加斯等前期涨幅过大的市场，部分房屋甚至出现了多次降价仍无人问津的局面。

展望下半年，多数经济学家认为美国二手房市场仍将面临严峻挑战。美联储在7月底的议息会议上宣布维持利率不变，但暗示对降息持谨慎态度。市场普遍预期，抵押贷款利率在年内回落至6%以下的可能性较低。

“5.4%的意外大幅下滑表明，购房者已经对高利率环境产生了明显的‘需求弹性’。”金融机构富国银行的经济学家在一份报告中写道。“如果没有利率大幅下调或显著的价格修正，短期内二手房交易活跃度难以明显改善。”

与此同时，美国经济整体增长势头有所放缓，就业市场出现降温迹象，这可能在一定程度上削弱居民购房意愿。但反过来，若经济走弱引发美联储政策转向，抵押贷款利率有望下调，或能为楼市带来转机。然而，在通胀尚未完全受控的背景下，这一路径充满了不确定性。

全美地产经纪商协会预计，2024年美国二手房销售量将同比下降约10%，为1995年以来的最低水平。在利率和房价均未出现趋势性转折的当下，美国楼市短期内仍将延续“买方市场”的格局，但买方是否真正愿意入场，还要看未来几个月的价格调整深度和融资成本变化。