上半年超560条政策稳楼市，新房二手房等来库存“拐点”

2024年上半年，中国房地产市场迎来一场前所未有的“政策大礼包”。据中指研究院统计，1-6月全国累计出台楼市调控政策超过560条，覆盖限购放松、房贷利率下调、公积金支持、购房补贴等多个维度。密集政策叠加效应下，市场终于迎来关键信号——新房、二手房库存量出现阶段性“拐点”，行业去化压力有所缓解。

政策力度空前，供需两端齐发力

从年初开始，各地楼市政策便呈现“高频、高密度、高力度”特点。一线城市中，上海、深圳率先调整普通住房标准，放宽非户籍居民购房社保年限；北京、广州随后跟进，降低二套房首付比例。二线城市更是全面开花，杭州、成都、武汉、长沙等城市全面取消限购，南京、苏州放宽落户与购房挂钩条件。

与此同时，金融端持续发力。5年期以上LPR（贷款市场报价利率）年内累计下调35个基点，多地首套房贷款利率“破4进3”，部分城市首付比例降至15%的历史低位。住房公积金贷款额度提升、商转公业务恢复等配套措施同步推进。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出：“上半年政策的核心逻辑是‘托底’而非‘刺激’，重点在于释放刚性需求和改善性需求，而非重新点燃投机炒作。”

政策效果的显现，最直观体现在库存数据上。据克而瑞研究中心统计，截至6月底，全国百城新建商品住宅库存量环比下降2.3%，同比降幅扩大至5.1%；去化周期降至18.1个月，较年初高点缩短3.2个月。二手房方面，重点城市挂牌量增速明显放缓，部分城市挂牌量出现环比下降。

“库存拐点的出现，意味着市场正从‘被动去库存’转向‘主动去库存’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道，“这背后是成交量回升带来的正向反馈——5-6月重点城市新房、二手房成交量环比连续增长，市场流动性正在恢复。”

数据层面，上半年重点30城新房成交面积环比增长12%，同比降幅收窄至15%。其中6月单月成交量创近9个月新高，深圳、杭州、成都等城市出现“日光盘”现象。二手房市场更为活跃，15个代表城市二手房成交套数同比增长8.3%，上海、北京二手房网签量重回1.5万套/月以上水平。

尽管整体库存拐点显现，但区域分化依然显著。一线城市和核心二线城市库存去化周期已降至12-15个月的健康区间，而三四线城市去化周期普遍在24个月以上，部分城市甚至超过30个月。

“城市间的结构性分化将长期存在。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“人口持续流入、产业基础扎实的城市，政策效果更为明显；而人口外流、产业单一的收缩型城市，库存去化仍面临挑战。”

业内人士普遍认为，上半年政策的密集发力已为市场注入“强心剂”，下半年政策仍有加码空间。一方面，一线城市的限购政策仍有松绑余地；另一方面，存量房贷利率下调、购房税费减免等政策工具尚未完全释放。

“下半年市场将进入‘以价换量’阶段，开发商加大折扣力度以加速去化，二手房业主降价诚意度提升，成交量有望进一步回升。”中指研究院常务副院长黄瑜预测，“但市场的全面复苏仍需依靠居民收入预期改善和宏观经济回暖。”

总体而言，上半年560条政策托底楼市的效果正在显现，库存拐点的出现为市场带来积极信号。但市场的真正回暖，还需要更多的耐心以及经济基本面的持续向好。