今年以来，公募REITs市场延续了2025年以来的高频发行态势，多只产品完成募集上市，覆盖商业不动产、交通基础设施、保障性租赁住房等多个领域。在“上新”节奏加快的背后，一个不容忽视的“买方”群体——保险资金，始终扮演着压舱石的角色。业内人士指出，在利率中枢持续下移、优质固收资产供给稀缺的背景下，REITs凭借稳定现金流、长期限匹配、抗通胀等特性，正成为险资底仓配置的重要资产类别，未来投资空间有望进一步打开。
发行“快车道”：REITs市场量质齐升
进入2025年以来，公募REITs发行节奏明显提速。据Wind数据统计，截至4月中旬，年内已有超过10只公募REITs完成发行或处于发行期，募集规模合计超过300亿元，涵盖保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、产业园区等类别。其中，仅3月份就有多单产品集中亮相，包括两只保障性租赁住房REITs、一只消费基础设施REITs和一只交通基础设施REITs。
“相比前几年的试探性发行，2025年的REITs市场进入了真正的‘快车道’。”某头部券商REITs分析师表示，政策端持续发力，如拓宽试点资产范围、简化审批流程、优化税收安排等，叠加底层资产运营成熟度提升，使得发行效率和市场接受度双升。特别是商业不动产纳入试点后，优质购物中心、写字楼等资产的“REITs化”进程明显加快。
值得注意的是，今年新发行的REITs项目中，底层资产的区域分布更加均衡，二线城市优质项目占比提升。例如，某只以西部城市核心商圈为底层资产的商业REITs，发行期间网下有效认购倍数超过10倍，显示出市场对多元区域资产的认可。
险资“压舱石”：从配置偏好到战略布局
在每一次REITs发行的“买家团”中，险资机构的身影都格外醒目。据沪上某保险资管公司负责人透露，一季度该公司参与REITs投资的资金量同比增长超40%，且在新发产品中，险资的战略配售比例普遍维持在30%至50%之间，部分项目甚至更高。
“险资之所以青睐REITs，核心在于资产负债匹配的需求。”该负责人指出，保险资金尤其是寿险资金，负债端期限长、对稳定现金流要求高，而公募REITs强制分红、底层资产运营周期长的特性与之天然契合。以保障性租赁住房REITs为例，其租金收入长期稳定，且受经济周期波动影响较小，年化分派率普遍在4%至6%之间，高于同期限国债收益率，成为替代非标固收产品的优质选择。
此外，利率中枢的持续下移也在倒逼险资“寻找出路”。当前10年期国债收益率维持在2.5%左右，优质非标资产供给收缩，而REITs的股息率相对可观。光大证券研报显示，截至2025年一季度末，中证REITs全收益指数分红率约为5.8%，与信用债的利差维持在较高水平。“在资产荒的背景下，REITs成为险资提升组合收益率的‘压舱石’。”该研报称。
空间继续打开：政策与市场双向驱动
尽管险资对REITs的配置热情高涨，但相较于体量庞大的保险资金运用余额（截至2024年末已超30万亿元），当前险资在REITs上的占比仍处于较低水平。据保险行业协会数据，截至2025年一季度，保险资金配置公募REITs的总规模约为1500亿元，仅占总资产的0.5%左右。
“这一比例大概率会持续提升。”某大型险企资产配置部总经理表示，一方面，监管层正在推动将REITs纳入险资长期投资考核的“加分项”，进一步鼓励险资加大配置力度；另一方面，REITs市场本身的扩容和资产类型的丰富，也为险资提供了更多选择。例如，近期国家发改委明确将数据中心、储能设施等新型基础设施纳入REITs试点范围，这些底层资产通常具有稳定的长期收益预期，符合险资的投资逻辑。
此外，市场交易机制的完善也在降低险资的参与门槛。如做市商制度的优化、实时行情披露的提升，以及REITs指数基金的推出，都使险资能够更灵活地进行资产配置和流动性管理。“未来，随着‘长钱长投’生态的构建，REITs有望逐步成为险资的标配资产。”该总经理认为。
风险与展望：稳中求进仍是基调
当然，REITs投资并非毫无风险。业内人士提醒，需关注底层资产运营的波动性，如消费类REITs受居民消费意愿影响、交通类REITs受客流量及收费政策影响等。同时，REITs二级市场价格波动较大，2024年曾出现阶段性调整，部分产品市值回撤超20%。“险资作为长期投资者，更应关注资产的内在价值和现金分红能力，而非短期价差。”前述保险资管负责人强调。
总体来看，在政策和市场的双向驱动下，公募REITs与险资的“双向奔赴”正步入深水区。随着更多优质资产入市、配套制度完善，REITs作为另类核心资产的定位将更加稳固，险资的投资空间也将随之持续打开。这不仅有利于保险资金实现稳健增值，也为资本市场带来了更多长期稳定的活水。