美国联邦住房金融署（FHFA）6月25日发布的数据显示，今年4月美国独栋住宅价格环比下跌0.1%，结束了此前连续两个月的上涨势头。该机构同时将3月份房价的环比涨幅从初值的0.1%修正为0.2%。尽管价格出现小幅回落，但分析人士指出，当前全美范围内严重的待售房屋短缺局面仍在为房价提供底部支撑，市场短期内不会出现大幅下跌的风险。
数据显示，今年4月美国独栋住宅价格同比上涨2.0%，高于3月份1.8%的同比涨幅。从更长周期来看，房价整体仍处于高位运行区间。FHFA的统计涵盖了全美50个州和哥伦比亚特区的销售数据，其衡量的是同一套房产在不同时间点的价值变化，因此能够较为准确地反映市场真实走势。
业内人士认为，4月份房价环比下滑与需求端疲软密切相关。2月底中东地区局势骤然紧张，国际油价持续攀升，直接推高了美国国内通胀预期。数据显示，自2月底冲突爆发以来，美国消费者价格指数（CPI）中的能源分项涨幅明显，这迫使美联储在货币政策上保持紧缩立场。尽管美联储在5月的议息会议上暂停加息，但市场利率并未因此下降。
抵押贷款机构房地美的统计显示，自2月底以来，美国主流30年期固定利率抵押贷款的平均利率已累计上升约50个基点。截至上周，该利率平均值达到6.49%，而今年2月下旬时仅为5.99%左右。利率的持续攀升显著增加了购房者的融资成本，使得部分潜在买家退出市场。以一套30万美元的住房为例，按当前利率计算，每月月供比两个月前高出约200美元，一年即多出2400美元左右的支出。
值得注意的是，即便面临利率上升带来的压力，房价并未出现市场此前预期的断崖式下跌。根本原因在于供给端依然极度紧张。美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，截至4月底，全美待售房屋库存仅能维持约2.9个月的销售量，远低于6个月的健康水平。其中，入门级住宅短缺尤为严重。全美住宅建筑商协会（NAHB）估计，目前美国住房总缺口约为120万套，这一数字在未来几年内都难以快速弥补。
从区域分布来看，房价出现分化的趋势较为明显。南部和西部部分地区由于人口流入和就业增长，房价相对坚挺；而中西部和东北部部分地区则出现了小幅下跌。FHCA表示，4月份全美9个主要区域中有6个区域房价环比下跌，但跌幅均未超过0.5%。
专家指出，当前市场正处于“高利率压制需求”与“供应短缺托底价格”的拉锯之中。一方面，美联储何时开始降息仍存在不确定性，市场普遍预期降息时点可能推迟至今年第四季度甚至2025年。另一方面，建筑商因劳动力成本上升、土地供应受限等因素而放缓了新开工速度。美国商务部近期公布的数据显示，4月新屋开工数环比下降2.6%，其中独栋住宅开工数下降幅度更大。
展望后市，分析人士认为，美国房地产市场短期内仍将维持“量缩价稳”的格局。若利率继续走高，房价可能出现更明显的同比增速放缓，但考虑到供需矛盾的激化，全国性大幅下跌的概率较低。对于首次购房者而言，入门级住宅的竞争依旧激烈，高企的利率和有限的房源使得购房难度短期内难以缓解。未来市场能否回暖，将高度依赖美联储货币政策走向以及建筑商能否加快补库存节奏。