2023年以来，全国房地产市场持续承压，“房价何时能涨”成为社会关注的焦点话题。无论是持房待售的业主，还是持币观望的刚需群体，都在等待一个明确的信号。然而，从当前市场环境、政策走向和经济基本面来看，房价的全面回升仍需时日，市场正在经历一个缓慢筑底的过程。
房价下行压力犹存，市场分化加剧
国家统计局最新数据显示，2023年10月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市数量分别达到56个和67个，占比超过八成。一线城市中，北京、上海房价相对坚挺，但广州、深圳已出现明显回调；二线城市如杭州、南京、成都等，虽曾一度逆势上涨，但近期也遭遇了不同程度的降温；三四线城市则普遍面临库存积压和需求不足的双重困境。
“过去那种‘普涨’的时代已经结束了。”中国房地产指数研究院院长陈晟在接受采访时表示，“当前房价的涨跌，更多取决于城市的基本面、供需关系和人口净流入情况。未来城市间的分化只会越来越明显。”
政策“组合拳”频出，但传导效应尚在途中
面对楼市下行，中央和地方层面已密集出台多轮稳楼市政策。从降低首付比例、下调贷款利率，到“认房不认贷”、放松限购限售，再到推动“保交楼”、设立纾困基金，政策的覆盖范围和力度均属罕见。尤其是一线城市近期也纷纷加入政策调整行列，北京、上海、深圳相继优化了普通住房认定标准和贷款政策，被视为市场触底的积极信号。
然而，政策传导至市场端并非一蹴而就。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“政策效果的显现需要时间，且很大程度上依赖于预期的改善。目前市场信心尚未完全修复，购房者观望情绪浓厚，开发商资金链依旧紧张，这些都制约了房价的快速反弹。”
供需关系逆转是核心，人口因素不可忽视
房价涨跌的根本动力在于供需关系。过去二十年，中国城镇化的高速推进带来了庞大的购房需求，支撑了房价的持续上涨。但当前，这一逻辑正在发生深刻变化。一方面，人口总量拐点已至，2022年中国人口首次出现负增长，新生儿数量跌破1000万，购房适龄人口规模开始收缩；另一方面，城镇化率已接近65%，增速放缓，新增城市人口的购房需求减弱。
与此同时，供应端仍面临高库存压力。据克而瑞研究中心数据，截至2023年三季度末，全国商品住宅去化周期已攀升至19.5个月，远超12个月的警戒线。在库存高企的背景下，房价上涨的动力明显不足。
经济复苏斜率平缓，收入预期制约购买力
房价的上涨离不开居民购买力的支撑。当前，中国经济正处于复苏阶段，但恢复的斜率较为平缓。2023年三季度GDP增速为4.9%，虽然超出预期，但消费、投资等领域仍面临压力。就业市场结构性矛盾突出，青年失业率居高不下，居民收入增长预期放缓，加之前期部分城市房价下跌导致居民资产缩水，这些因素都抑制了购房意愿和支付能力。
中原地产首席分析师张大伟认为：“只有当居民收入预期稳定、就业市场向好，购房需求才会真正释放。目前来看，短期内房价缺乏大幅上涨的土壤。”
展望：筑底或需1-2年，回暖取决于关键变量
综合各方观点，多数专家认为，房价的“底部”可能还需要1-2年的时间来确认。这期间，市场将经历去库存、出清风险企业、修复信心的漫长过程。未来房价能否迎来上涨，取决于以下几个关键变量：
- 政策持续力度：是否会有更多超预期的刺激政策出台，如进一步降低房贷利率、一线城市全面放松限购等。
- 经济复苏节奏：GDP增速能否持续回升，就业市场和居民收入能否明显改善。
- 人口与城镇化： 人口净流入的一二线城市，房价仍具备较强的支撑；而人口流出的三四线城市，房价可能长期承压。
- 房地产市场自身调整：开发商债务风险出清、保交楼进展顺利与否，直接关系到市场信心的恢复。
“房价什么时候能涨”这个问题的答案，或许不是简单的“明年”或“后年”，而是取决于上述条件的集合。对于购房者而言，不必盲目追涨，也不必过度焦虑，真正值得关注的是房子所在城市的发展潜力和自身居住需求的匹配度。毕竟，房地产已经告别“闭眼买房就能赚钱”的时代，回归居住本质才是未来之道。