在经历了数年深度调整与政策重塑之后，中国房地产市场正迎来一个根本性的转折。多位权威专家近日指出，房地产市场已基本告别过去“投资投机”主导的旧模式，正式回归居住属性，这标志着行业进入一个全新的发展阶段。

房价稳中有降，投机需求退潮

过去一年，全国70个大中城市房价数据显示，多数城市房价保持平稳或小幅回调，部分热点城市二手房价格出现明显松动。中国房地产业协会副会长孟晓苏在接受采访时表示：“过去那种‘买到就是赚到’的预期已被彻底打破。房价单边上涨的预期扭转，意味着投机性需求正在离场，市场正在回归真实的居住需求驱动。”

以北京、上海为例，2023年至2024年，二手房成交量中刚需和改善型需求占比超过85%，投资客比例降至历史低位。许多此前“炒房”热门的区域，挂牌量激增但成交周期拉长，反映出市场不再接受非理性的定价。

政策持续发力，“房住不炒”深入人心

自2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，一系列长效调控机制不断落地。限购、限贷、限售政策持续优化，但核心始终围绕保障居住需求。2024年以来，多地进一步降低首付比例、下调房贷利率，同时加大保障性住房供给，都是围绕“住有所居”这一目标。

知名经济学家、北京师范大学教授钟伟分析指出：“政策的导向非常清晰：支持首套和改善性住房需求，严控投机炒房。现在首套房房贷利率已降至历史低位，而二套及以上住房的信贷门槛依然较高，这种差异化政策确保资金流向居住需求。”

市场结构深刻变化：从“增量开发”到“存量运营”

房地产回归居住属性，还体现在行业商业模式的重构。过去开发商依赖高杠杆、高周转，大规模拿地建房，卖完就走；如今，市场转向存量房交易和租赁住房运营。贝壳研究院数据显示，2024年上半年全国二手房交易量首次超过新房，一线城市二手房占比超过70%。同时，长租公寓、保障性租赁住房建设提速，越来越多的城市将租赁住房纳入城市住房供应主体。

“房地产企业正从‘开发商’向‘服务商’转变。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，“未来行业的利润来源不再是土地增值，而是居住服务的品质。物业管理、社区养老、房屋修缮、智能家居等围绕居住的服务链正在形成。”

消费者心理趋于理性，居住体验成核心

购房者心态的变化也是重要标志。一项针对一线城市适龄购房者的调查显示，超过六成受访者表示“更看重居住的舒适度和通勤便利性”，而非“未来能涨多少”。在社交媒体上，“老破小”改造、郊区低密住宅、小户型精致装修等内容获得高关注，反映了人们对真实居住需求的重视。

在深圳工作的80后白领张先生表示：“以前朋友聚会聊的是谁家房子涨了多少，现在聊的是谁家装修好、物业服务到位。房子的金融属性淡了，生活属性强了。”

专家展望：回归居住属性利好长期健康发展

专家普遍认为，房地产回归居住属性是行业成熟的标志。虽然短期内对依赖土地财政的地方政府和部分高杠杆房企带来阵痛，但长期来看，这将使行业更加可持续、更少金融风险。

“过去二十年，房地产被过度金融化，导致资源错配、风险积聚。现在回到居住属性，房价会更平稳，居民杠杆率也不会再飙升，这对整个宏观经济都是好事。”钟伟表示。

孟晓苏则提醒，回归居住属性不等于市场没有投资价值。“核心地段的优质房产依然具有保值功能，但那将是建立在居住价值之上的合理估值，而非投机炒作。”

可以预见，随着“房住不炒”定位的持续深化和长效机制的不断完善，中国房地产市场将更加健康有序，真正成为保障民生、服务居住的重要基石。