近年来，中国房地产市场经历了前所未有的深度调整，从“普涨”时代走向“分化”格局。知名经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远近日在接受采访时明确表示，房地产市场分化已成定局，这一趋势不仅不可逆转，而且将进一步加剧。他强调，未来不同城市、不同区域、不同房企之间的表现将天差地别，盲目“抄底”或“追高”的风险巨大。

分化体现在多个维度

马光远指出，房地产市场的分化首先体现在城市之间。一线城市和部分强二线城市，由于经济基础扎实、人口持续流入、产业配套完善，其核心地段的优质资产仍具备较强韧性。尤其是北京、上海、广州、深圳以及杭州、成都、南京等城市，在政策微调后市场信心有所修复，成交量与价格相对坚挺。然而，大量三四线城市以及部分缺乏产业支撑的二线城市，则面临库存高企、需求萎缩、价格回调的压力。这些城市过去过度依赖土地财政和棚改货币化安置，如今随着人口外流和购买力下降，市场陷入低迷。

其次，区域分化同样显著。马光远分析，粤港澳大湾区、长三角、京津冀等国家战略重点区域，因政策红利和资源集聚效应，房地产市场更具发展潜力。而东北、西北、西南部分资源枯竭型城市或偏远地区，则可能长期处于下行通道。他特别提醒，一些城市即使短期出台刺激政策，也难以扭转基本面偏弱的局面。

第三，房企分化已经白热化。马光远表示，过去“高杠杆、高周转”的粗放发展模式已彻底终结。央企、国企和部分经营稳健的优质民企，因融资能力较强、项目质量较高，正逐渐占据市场主导地位。而债务缠身、管理混乱的中小房企则面临出清风险，甚至出现项目烂尾、资金链断裂等问题。他预测，未来行业集中度将进一步提升，头部房企的市场份额将持续扩大。

分化背后的深层逻辑

为何房地产市场必然走向分化？马光远从宏观与微观两个层面给出了解释。

从宏观来看，中国经济已从高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产作为支柱产业，必然要适应这一转变。人口结构变化是根本性因素——中国已进入老龄化社会，适龄购房人口减少，住房总需求见顶。同时，城镇化进程进入中后期，城市间的人口争夺战日益激烈，只有那些能够提供就业机会、公共服务和宜居环境的城市，才能留住人、吸引人。此外，政策导向也从“房住不炒”定位出发，因城施策、分类调控，避免“一刀切”刺激全国市场。

从微观来看，居民收入预期下降、购房意愿减弱，叠加此前部分城市房价透支，使得市场回归理性。马光远强调，房地产的金融属性正在弱化，居住属性回归，这意味着未来只有真正满足居住需求、具备地段、品质、配套等核心优势的房产，才具有保值增值潜力。那些“远郊盘”“概念盘”“炒作盘”将首当其冲遭遇贬值。

分化趋势下的投资与政策建议

面对分化已成定局的市场，马光远给出了务实建议。对于普通购房者，他建议摒弃“买房必赚”的陈旧观念，根据自身实际需求和城市基本面进行决策。如果在一二线城市的核心区域有自住需求，可考虑谨慎入市；但如果是为了投资或投机，则需格外警惕，尤其是三四线城市的大量房产可能面临流动性困境。

对于地方政府，马光远认为应放弃对土地财政的过度依赖，加快产业转型和公共服务均等化，通过提升城市竞争力来稳定房地产市场。对于房地产企业，他呼吁摒弃激进扩张思维，聚焦主业、优化负债、提升产品力，唯有如此才能在分化浪潮中立足。

马光远最后总结，房地产市场的分化不是短期波动，而是长期趋势。这一过程虽然会带来阵痛，但也是行业走向成熟、健康发展的必经之路。市场各方唯有认清现实、顺势而为，方能在变局中把握机遇。