“中国房地产市场已经告别增量扩张的‘黄金时代’，全面进入以存量交易、城市更新和运营服务为主导的‘存量时代’。”在日前召开的2024中国房地产发展高峰论坛上，易居研究院副院长杨红旭作出上述判断，引发业界广泛关注。杨红旭指出，从2023年起，全国重点城市二手房成交面积和套数首次全面超越新房，这一趋势在2024年进一步巩固，标志着房地产行业底层逻辑正在发生根本性转变。

数据印证：二手房成交占比持续攀升

据中指研究院最新数据显示，2024年前三季度，全国20个重点城市二手房成交面积占住宅总成交面积的比例达到58%，较2020年提升了近20个百分点。其中，北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房成交占比已超过70%，二线城市如杭州、南京、成都等也普遍达到60%以上。与此同时，全国房地产开发投资同比降幅持续扩大，新开工面积较峰值时期下降超过50%，土地市场流拍率攀升，增量开发空间显著收窄。

“过去二十年，我们习惯于用增量思维看房地产，新开工面积、销售面积、开发投资增速是核心指标。但现在，这些指标已经进入长期下行通道。”杨红旭表示，存量时代的核心特征在于，市场交易主体从“开发商—购房者”转向“业主—购房者”之间的二手房流转，行业价值重心从“拿地—开发—销售”转向“运营—服务—资产管理”。

存量时代三大标志：从“有没有”到“好不好”

专家认为，存量时代并非简单指二手房交易超过新房，而是呈现三大结构性变化。

第一，住房总量由“短缺”转向“结构性过剩”。国家统计局数据显示，2023年末全国城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米，户均拥有住房1.1套，住房总量基本饱和。但在城市核心区、人口流入区域，优质房源依然稀缺，老旧小区、远郊区域则面临空置压力。

第二，行业驱动力从“投资拉动”转向“需求驱动”。过去房地产是典型的投资驱动型行业，土地金融属性强。而今，市场需求更多来自改善性换房、城市更新、租赁需求以及养老、教育等配套服务需求，购房者更关注居住品质和长期持有价值。

第三，企业模式从“高周转”转向“精细化运营”。传统开发商依靠高杠杆、高周转快速扩张的模式难以为继。存量时代，房企必须向资产管理、物业服务、租赁运营、城市更新等领域转型，比拼的是运营能力和服务口碑。

挑战与机遇并存：行业价值链面临重构

存量时代的到来，对地方政府、房企、金融机构以及普通居民均带来深刻影响。

对地方政府而言，土地出让收入大幅下降，迫使财政结构转型，更加依赖城市存量税收和公共服务收益。对房企而言，部分过度依赖增量开发的企业已陷入债务危机，而率先布局物业、长租公寓、商业运营的房企则展现较强韧性。对金融机构而言，开发贷风险暴露，住房抵押贷款、REITs（不动产投资信托基金）、城市更新基金等创新金融产品需求上升。

“存量时代不是没有机会，而是机会的形态变了。”杨红旭强调，城市更新、老旧小区改造、养老社区、保障性租赁住房、房屋托管与中介服务、家装家居等产业链环节，将迎来长期增长空间。例如，全国约有17万个老旧小区需要改造，涉及上亿居民，市场体量达数万亿元。此外，长租公寓行业在政策支持下正进入规范化发展阶段，专业运营机构将逐步取代散户房东。

政策需顺势而为：从“增量调控”转向“存量活化”

专家建议，面对存量时代，房地产调控政策也应调整重心。一方面，应降低存量房交易税费，简化流程，提升二手房流通效率，激活改善性需求；另一方面，加大城市更新和保障性住房建设力度，盘活闲置存量资产，推动“城中村”改造和低效用地再开发。同时，完善住房租赁法律法规，让“租购并举”真正落地。

“过去政策更多关注抑制房价过快上涨，未来应更多关注如何让存量资产发挥最大社会效益。”杨红旭认为，存量时代的核心命题是如何让老百姓“住得更好”，这不仅需要市场机制的自我调节，更需要政府、企业、居民三方协同，推动房地产行业走向高质量发展的新阶段。