近年来，物业服务企业与业主之间的矛盾时有发生，但一个令人关注的新现象正在悄然出现：越来越多的物业公司不再被动等待业主“炒掉”自己，而是主动选择“开掉”业主——即单方面终止物业服务合同，解除与特定业主的服务关系。这一趋势背后，折射出物业管理行业深层次的结构性变化。
“清退”业主：不再是新闻
据中国物业管理协会2024年发布的行业调查报告，在过去三年中，全国约有12%的物业企业曾主动终止过与个别业主的服务合同，这个比例较五年前上升了约7个百分点。其中，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市比例更高，达到18%。
家住上海市闵行区的张先生就遇到了这样的情形。他所居住的小区物业公司近日发来通知，称因其连续12个月未缴纳物业费，且多次沟通无效，物业公司决定自下月起终止为其提供物业服务。“虽然我知道不交费不对，但没想到物业真会这么做。”张先生坦言。
类似案例在网络上并不鲜见。有业主因对物业服务不满而在业主群内频繁投诉、组织维权活动，最终收到物业公司的“解约函”；也有业主因私自搭建、改变房屋结构等违规行为，被物业公司依据合同条款“请出”服务范围。
多重因素催生“反向解约”潮
为何物业公司越来越敢于“开掉”业主？多位业内人士指出，这背后是物业管理行业盈利模式的深刻转变。
第一，物业费收缴难度持续攀升。 据行业数据显示，2023年全国住宅小区物业费平均收缴率仅为78.3%，较2019年下降近10个百分点。部分业主以服务质量不达标、房屋空置等理由拒交或拖欠费用，物业公司面临严重的现金流压力。对物业企业而言，个别“钉子户”业主的长期欠费，不仅造成直接经济损失，还容易引发“破窗效应”，带动更多人效仿。
第二，业主维权意识增强，物业运营成本上升。 随着社交媒体普及，业主组织维权、发起投诉的门槛大大降低。面对频繁的投诉、诉讼甚至极端行为，物业公司疲于应对。一些物业企业评估后认为，为个别“高维权”业主提供服务所消耗的沟通成本和法律成本，已远超其所缴纳的物业费。
第三，法律法规为物业“解约”提供了依据。 《民法典》第九百四十六条明确规定，业主违反物业服务合同约定，经催告后在合理期限内仍未履行主要义务的，物业服务人可以解除合同。最高人民法院发布的典型案例中，也支持了物业公司在业主严重违约、影响其他业主利益时的单方解约权。这为物业公司主动“开掉”业主提供了法律底气。
第四，行业竞争倒逼服务升级。 随着大型物业企业兼并整合，物业服务越来越倾向于“高质高价”模式。部分优质物业公司开始主动筛选客户，选择退出那些拖欠率高、纠纷频发的小区，转而服务支付意愿更强、合作度更高的业主群体。
争议与挑战：谁在买单？
物业主动“开掉”业主的做法，在业界引发了广泛争议。
支持者认为，这是市场机制的自然体现，有助于倒逼业主履行缴费义务，净化行业生态。北京房地产业协会副会长陈志表示：“物业服务是一种商业行为，双方都有权利选择是否合作。如果业主持续违约，物业退出是合理选择。”
反对者则担忧，物业公司“清退”业主可能激化社区矛盾，尤其对于孤寡老人、低收入群体等弱势业主，可能因一次违约就被切断基本生活所需的物业服务，面临停水停电风险。
从实际操作层面看，物业“开掉”业主后，如何保障其他业主和小区整体利益也是一大难题。若物业仅解除与个别业主的服务关系，而继续为其他业主服务，那么公共区域管理、共用设施维护等如何划分？若物业彻底退出整个小区，业主又该如何迅速找到替代服务商？
未来走向：制度完善是关键
面对这一新趋势，专家建议从制度建设层面加以规范。首先，应明确物业主动解约的法定条件和程序，防止物业公司滥用权利。例如，要求物业在解约前必须经过书面催告、业主大会表决等环节。其次，建立业主诚信档案，对恶意欠费、违法违规的业主进行信用惩戒。最后，推广“酬金制”、专业化物业管理等新型模式，从根源上减少供需双方的博弈成本。
无论如何，“物业开掉业主”这一现象的出现，标志着物业服务从“被动挨打”走向“主动选择”。在业主与物业的关系中，双向选择、权责对等的时代正在到来。对于广大业主而言，这既是权利的保障，也是义务的提醒。