随着香港与内地全面通关后，赴港留学潮持续升温，学生宿舍市场迎来新一轮投资热潮。据知情人士透露，京东集团旗下房地产板块近日以约7.5亿港元的价格，购入位于香港九龙红磡的一处物业，计划改造升级为学生公寓。此举标志着内地科技巨头正式切入香港学生住宿赛道，也反映出该细分市场正从传统房东租赁模式向机构化、专业化运营转型。

赴港求学人数屡创新高 宿舍缺口持续扩大

香港作为亚洲高等教育重镇，近年来持续吸引内地及海外学生。香港教育局数据显示，2023/2024学年，香港八所资助大学非本地本科生人数已突破1.6万人，较五年前增长逾60%。加上修课式研究生及短期交换生，在港非本地学生总数已超过4万人。“高才通”等人才引进计划的实施，进一步推高了留学生数量。

然而，学生住宿供应严重滞后于需求增长。香港大学教育资助委员会统计，目前八所大学仅能提供约3.5万个宿位，非本地生宿位覆盖率不足60%。大量学生被迫流入私人租赁市场，推高周边住宅租金。以港岛西区、九龙红磡、沙田等高校周边为例，单人套间月租普遍在8000至15000港元，且房源紧俏。

“学生宿舍已成为香港房地产投资中回报率最稳定的细分领域之一。”香港房地产分析师李明表示，“年化租金回报率可达3.5%至4.5%，远超普通住宅的2%左右，且空置率常年低于5%。”

京东借力布局 打造“互联网+住宿”新模式

据悉，京东此次收购的物业位于红磡芜湖街，建筑面积约4万平方呎，原为商业楼宇，预计可改造为约300个独立房间，配备共享厨房、洗衣房、自习室等设施。项目将引入京东智能家居系统，包括智能门锁、在线缴费、远程报修等功能，并计划与旗下物流、零售业务协同，为学生提供教材配送、生活用品即时达等增值服务。

京东方面未正式回应此事，但有接近交易的人士透露，京东看好香港学生宿舍市场的长期价值。“这不是简单的收购翻新，而是要把京东的数字化运营能力注入传统租赁行业，打造可复制的标准化产品。”该人士称。

事实上，京东布局学生公寓并非首次。去年底，京东地产已在内地多所高校周边推出“京东青年社区”，以集中式租赁、管家服务为特色，此次香港项目可视作其海外拓展的试水。

机构资本加速涌入 行业面临重塑

京东的入局并非孤例。过去一年，多家私募基金、地产信托及内地企业争相抢占香港学生宿舍市场。2023年11月，基汇资本以约8亿港元收购铜锣湾一处物业用作学生公寓；今年3月，华润置地与香港理工大学达成合作，开发校内宿舍配套项目。市场预计，未来三年香港学生宿舍领域的机构化渗透率将从当前的不足10%提升至25%以上。

但投资热潮背后也暗藏隐忧。香港城市大学公共政策学系教授王哲指出，学生宿舍建设仍受制于土地供应不足、改造成本高企等客观因素。“此外，部分项目依赖高经营杠杆，若未来赴港学生增速放缓或政策调整，可能面临回报压力。”

京东此次出手，无疑为赛道增添了科技变量。业内人士分析，依托供应链能力和用户数据积累，京东有望在学生生活服务的全链条上实现突破，从单纯的房东角色转型为校园生活服务商。而随着更多如京东般具备产业协同能力的玩家入场，香港学生宿舍市场或将迎来新一轮竞合与洗牌。

（完）