近日，广州市住房和城乡建设局在近期召开的全市房地产工作座谈会上明确提出，将“稳步有序推进现房销售制，同步推进房地产开发融资方式改革”。这一表态标志着广州在房地产市场长效机制建设上迈出关键一步，引发行业内外广泛关注。作为一线城市，广州此举不仅为全国房地产调控提供“广州样本”，更试图从制度层面破解预售制带来的“交楼难”“烂尾风险”等痼疾。

现房销售：从“预期交易”迈向“所见即所得”

所谓现房销售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备交付条件的商品房直接面向购房者出售，购房者“所见即所得”，无需等待数年才能收房。这与当前普遍实行的商品房预售制（即“期房”销售）形成鲜明对比。预售制曾为我国房地产市场高速发展提供了资金杠杆支撑，但也暴露出“货不对板”、延期交付甚至烂尾等风险。近年来，部分房企资金链断裂导致项目停工，购房者权益受损，社会对现房销售的呼声日益高涨。

广州市住建局相关负责人表示，推进现房销售并非“一刀切”取消预售，而是“稳步有序”推动。“我们将在重点区域、重点项目上先行试点，比如城市更新项目、国企主导的楼盘等，逐步积累经验，再向全市推广。”该负责人强调，现房销售能有效消除信息不对称，降低购房者风险，同时倒逼开发商提升产品品质与资金管理能力。

融资方式改革：摆脱“预售依赖” 构建多元渠道

与现房销售相配套的是房地产开发融资方式改革。当前，我国房企高度依赖预售资金（即购房者支付的定金、首付款及按揭贷款）作为项目开发的主要资金来源。一旦推行现房销售，预售资金将大幅减少，房企必须寻找替代性融资渠道。

广州市拟从三方面推进融资改革：一是鼓励银行等金融机构创新“现房开发贷”产品，根据项目进度而非销售情况提供贷款；二是支持房企发行债券、资产支持证券（ABS）等直接融资工具，盘活存量资产；三是探索设立房地产发展基金，引导保险资金、社保基金等长期资本参与。此外，广州还计划完善城市更新项目的融资闭环，将拆迁补偿、土地整理、开发建设等环节的资金需求与“城市更新专项债”对接。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为：“融资方式改革的核心是降低对期房回款的过度依赖，让房企的资金来源更多元、更稳定。这有助于房地产市场从‘高负债、高周转’模式向‘精细化、高质量’模式转型。”

多方博弈：利益再分配需平衡

现房销售制的推进并非坦途。对于房企而言，现房销售意味着资金回笼周期拉长，对现金流管理提出更高要求。中小房企可能面临更大生存压力。“我们算过账，如果全部现房销售，资金成本将上升约30%，项目利润率可能下降5个百分点。”某广州本土房企财务总监坦言。而在消费者层面，现房销售虽规避了烂尾风险，但购房者可能面临房价更高的“现房溢价”——因为开发商需将增加的资金成本转嫁。

对此，广州市住建局表示，将同步完善土地出让规则，在土地招拍挂环节对现房销售项目给予地价优惠或配建比例减免；同时加强预售资金监管，对过渡期内仍采取预售制的项目，严格执行“专款专用”和“全额存管”，确保购房款优先用于工程建设。

全国风向标：广州模式或引发连锁反应

作为全国楼市的风向标城市之一，广州此次提出现房销售改革，被业内视为地方政府主动“去预售依赖”的重要信号。此前，海南、北京、上海等地已在部分地块试行现房销售，但广州首次将“融资方式改革”与“现房销售”并列推进，政策链条更为完整。

“现房销售不会一蹴而就，但方向已经明确。”中国房地产业协会副会长王平表示，“广州的探索将为全国提供宝贵经验，尤其是如何平衡市场稳定与风险防控、如何设计配套金融工具等。预计未来三年内，越来越多城市会加入试点行列。”

广州市住建局在座谈会上强调，将坚持“房住不炒”定位，以现房销售改革为契机，推动房地产行业从“量的扩张”转向“质的提升”，让老百姓买得起、住得好。下一步，广州将详细制定试点项目清单及配套细则，并广泛征求社会意见，确保政策平稳落地。

一场关乎数万亿市场交易规则的改革，正在广州悄然拉开序幕。