随着房地产市场进入深度调整期，传统的开发模式面临挑战，代建业务正成为众多房企转型的重要方向。中指研究院最新发布的报告显示，2024年上半年，房地产代建市场呈现出入局企业显著增加、行业竞争日趋白热化的态势，这一变化正深刻影响着行业的格局与未来走向。
中指研究院的数据显示，截至2024年6月底，参与代建活动的企业数量已突破百家，较去年同期增长超过三成。其中，既有以绿城管理、金地管理为代表的“老牌”代建龙头，也不乏万科、保利等头部房企旗下的代建平台，更有大量区域性中小房企和地方城投公司纷纷跨界入局。这标志着代建市场已从过去的蓝海阶段，加速迈入红海竞争。
行业入局者激增的背后，是房地产市场供求关系的根本性转变。在土地红利、金融红利相继退潮的背景下，开发业务的高毛利时代一去不返，大量房企急需寻找“第二增长曲线”。代建模式以轻资产、低负债、抗周期等特性，成为房企“过冬”的棉衣。同时，地方政府为盘活存量土地、推动保障性住房建设，对代建服务的需求也持续旺盛，进一步吸引了更多企业涌入。
然而，随着参与者的增多，市场“内卷”现象日益加剧。中指研究院指出，当前代建项目获取难度显著提升，行业平均中标率已从2022年的约50%下降至当前的不足40%。由于市场竞争激烈，部分企业为抢占市场份额，不惜压低代建费率，甚至以“保底+分成”之外的激进条款吸引委托方，导致行业整体盈利空间被压缩。据测算，目前行业代建管理费平均费率已从此前的3%-5%下滑至2%-4%的区间，部分项目的实际服务费率甚至更低。
“竞争激烈不仅体现在价格战上，更体现在对项目资源、人才储备和品牌影响力的全方位比拼上。”一位不愿具名的行业分析师指出，大型代建企业在品牌背书、供应链管理、产品标准化和客户满意度方面优势明显，而新入局的中小企业往往只能通过差异化的区域深耕或细分领域（如产业园、城市更新、保障房等）寻求突破。
值得注意的是，在这轮激烈的市场竞争中，委托方的要求也在不断提高。除了传统的规划设计、工程管理、成本控制、营销服务外，委托方越来越看重代建企业的融资能力、产业资源导入能力以及后期资产运营能力。这意味着，代建已不再是简单的“代人建房”，而是演变为集“咨询+管理+运营+资源整合”于一体的综合性服务，对企业的综合实力提出了更高要求。
展望未来，中指研究院认为，房地产代建行业将经历一场深度的洗牌。短期内，企业数量的增加和竞争的加剧将带来行业阵痛，淘汰部分能力不足、资源有限的参与者。但从长期看，这将倒逼代建企业回归服务本质，提升专业水平和管理效率，推动行业从粗放式扩张转向精细化、高质量发展。那些能够建立品牌信誉、积累丰富项目经验、形成成熟产品体系，并且具备强大资源整合能力的代建企业，将在未来的竞争中脱颖而出。
在房地产行业迈向“存量时代”的当下，代建市场的“百花齐放”与“大浪淘沙”同步上演。对于参与其中的企业而言，如何在激烈的竞争中找准定位、构筑护城河，将是决定其能否在这场马拉松中笑到最后的关键。