2024年上半年，中国房地产市场继续呈现分化格局。根据中指研究院最新发布的《百城价格指数报告》，上半年百城新建住宅价格累计微涨0.15%，同比由跌转涨；而二手住宅价格则延续下行趋势，累计下跌0.85%，市场“以价换量”特征明显。
新房价格止跌微涨，改善型需求支撑
报告显示，2024年1-6月，百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较去年同期提升0.37个百分点。其中，6月单月，百城新建住宅均价为16421元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨1.15%。
从城市层级看，一线城市新建住宅价格累计上涨0.75%，成为支撑整体上涨的主要力量。上海、北京等核心城市的高端改善型项目成交活跃，带动均价结构性上行。二线城市累计微涨0.03%，三四线代表城市则累计下跌0.12%，市场压力依然较大。
分析人士指出，新房价格微涨并非市场全面回暖的信号。一方面，房企推盘仍以核心城市、优质地段为主，低价刚需盘减少导致统计均价被动抬升；另一方面，部分城市限价政策有所放松，高端项目入市拉高了整体均价。此外，各地“保交楼”政策持续推进，部分优质项目带动市场信心边际修复。
二手房价持续下跌，挂牌量激增压价
与新房市场的微弱涨势形成鲜明对比，二手房市场面临更大调整压力。2024年上半年，百城二手住宅价格累计下跌0.85%，跌幅较去年同期扩大0.27个百分点。6月单月，百城二手住宅均价为14762元/平方米，环比下跌0.73%，已连续14个月环比下跌，同比跌幅达4.47%。
从城市来看，各线城市二手房均呈下跌态势。一线城市累计下跌0.77%，其中深圳、广州跌幅相对显著；二线城市累计下跌0.91%；三四线代表城市累计下跌0.88%。业主“以价换量”成为普遍现象，不少城市二手房挂牌量持续攀升，而购房者观望情绪浓厚，成交周期拉长。
市场分析认为，二手房价格持续下行的核心原因在于供需失衡。一方面，前期投资客及置换需求集中抛售，叠加部分城市“双限”政策放宽后新增挂牌，导致房源供应激增；另一方面，购房者收入预期和房价上涨预期转弱，入市意愿不高。同时，新房“保交楼”风险尚未完全出清，部分购房者转向安全性更高的二手房，但更倾向于低价房源，进一步压制了成交价格。
市场分化加剧，政策需持续发力
上半年房地产市场的“新房微涨、二手下跌”格局，折射出行业深度调整期的结构性特征。新房市场受政策呵护和供给结构影响，表现出一定韧性；二手房市场则更真实地反映了居民的购房能力和意愿。
展望下半年，中指研究院预计，在楼市持续去库存、地方因城施策优化政策的背景下，核心城市新房价格有望保持稳定，但三四线城市仍面临下行压力。二手房市场方面，随着“以价换量”持续，成交量或有所回升，但价格企稳仍需时间。专家建议，政策层面应进一步降低购房成本，如继续下调房贷利率、优化公积金贷款政策，同时加大保障性住房供给，稳定市场预期。
总体来看，当前房地产市场正处于筑底阶段，百城房价数据表明，市场信心修复仍需多方合力。对于购房者而言，在二手房价格明显回调的窗口期，或可寻得性价比较高的入市机会；而对于决策者，如何平衡去库存与稳价格、促新房与活存量，仍是下半年政策调控的关键课题。