导语：7月8日，中国海外发展（00688.HK）发布公告，披露2024年6月合约物业销售数据。公告显示，公司6月实现合约销售额约313.5亿元，环比5月增长约23.4%，销售面积约114.6万平方米。在房地产行业深度调整的背景下，这一数据反映出头部央企的市场韧性及政策暖风下的复苏信号。

单月销售环比反弹 累计降幅持续收窄

根据公告，2024年6月，中国海外发展连同其附属公司、合营公司及联营公司（统称“中国海外系列公司”）的合约物业销售金额约为313.5亿元，环比5月的254.1亿元增长23.4%；对应的合约销售面积约为114.6万平方米，环比增长约19.7%。尽管与去年同期相比，销售额仍下滑约5.8%（2023年6月为332.8亿元），但降幅较此前月份明显收窄。

从累计数据看，2024年1月至6月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约1330.5亿元，对应的累计销售面积约543.5万平方米。同比来看，上半年累计销售额较去年同期的1800.4亿元下降约26.1%，但降幅较一季度（约28%）有所改善。尤其值得关注的是，6月单月销售规模已回升至全年月度第二高位，仅次于3月（约412亿元），显示市场信心正逐步修复。

政策效应逐步显现 核心城市布局成关键

中国海外发展6月销售的回暖，与近期房地产行业一系列政策利好密不可分。自5月中旬以来，监管部门推出“降首付、取消利率下限、国企收储”等组合拳，一线城市及重点二线城市相继跟进调整限购、信贷政策，有效提振了购房者预期。作为央企背景的头部房企，中国海外发展在一二线城市拥有较高土储占比，尤其在北京、上海、广州、深圳及杭州、成都等核心城市，项目去化速度受益于政策窗口期。

公司此前在2023年度业绩会上曾表示，2024年将继续聚焦“主流城市、主流地段、主流产品”，审慎投资并加快周转。今年上半年，中国海外发展在核心城市新增土地储备约180万平方米，总地价约420亿元，平均楼面价约2.33万元/平方米，延续了“量入为出、精准拿地”的策略。其中，6月单月新获取项目5个，分别位于北京、上海、广州及西安，总权益地价约95亿元。

财务稳健性凸显 融资成本保持低位

在销售回暖的同时，中国海外发展的财务指标继续在行业内保持领先。截至2024年一季度末，公司剔除预收款项后的资产负债率约为53%，净负债率约38%，现金短债比超过2.5倍，三条红线指标持续稳居“绿档”。得益于央企信用背书及稳健经营，公司融资成本长期维持在3.5%以下，显著低于行业平均水平。

近期，中国海外发展成功发行了2024年第三期中期票据，发行规模30亿元，期限3+2年，票面利率2.85%，创下公司历史同期限债券利率新低。低成本融资能力不仅为公司提供充足的资金保障，也为其在市场低谷期逆势扩张奠定了基础。

行业展望：三季度或迎进一步修复

多位房地产分析师指出，6月百强房企整体销售环比增长约36%，中国海外发展等央企的增幅虽略低于行业均值，但绝对规模仍居行业前列。展望下半年，随着基数效应减弱以及各地政策进一步落地，房企销售同比降幅有望继续收窄。尤其是“保交楼”政策推动下，购房者信心恢复将进一步带动改善型需求释放。

中国海外发展在公告中表示，公司将继续坚持“稳中求进”的总基调，在确保财务安全的前提下，把握市场修复机遇，加快优质项目入市节奏。预计下半年供货量将较上半年有所增加，为全年销售目标的实现提供支撑。

结语：尽管行业仍处于深度调整期，但中国海外发展6月销售额的环比显著增长，为市场注入了一剂强心针。在政策暖风与自身优质资产的双重驱动下，这家央企龙头能否在年内实现销售同比转正，值得持续关注。