最新数据显示，美国20个主要城市房价在4月同比上涨1.1%，较上月有所扩大，表明尽管抵押贷款利率维持高位，但住房供应紧张仍在推升价格。
标普道琼斯指数公司当地时间6月25日公布的S&P/CS 20座大城市未季调房价指数显示，2024年4月美国20城房价同比涨幅为1.1%，高于3月的0.9%（修正后）。经季节性调整后，4月环比上涨0.4%，同样高于市场预期的0.2%。全国范围内，美国房价指数同比涨幅亦录得1.3%，延续了今年以来的温和上行趋势。
增速回升背后的“供需拉锯”
这一数据出乎部分市场观察人士的预期。在美联储将联邦基金利率维持在5.25%-5.50%高位、30年期固定抵押贷款利率徘徊在7%上下的背景下，高涨的融资成本曾一度抑制购房需求。然而，供应端极度稀缺的格局成为托举房价的关键力量。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，4月成屋库存仅能维持3.5个月，远低于供需平衡所需的6个月水平。由于大量房主在低利率时代锁定了房贷，主动出售意愿极低，新增挂牌房源持续处于历史低位。这种“锁仓效应”导致买家被迫在有限的选择中竞价，即便利率高企，价格仍保持韧性。
“住房市场的核心问题依然是供应不足。”标普道琼斯指数公司董事总经理克雷格·拉扎拉（Craig Lazzara）在声明中指出，“尽管按揭利率对需求形成压制，但库存短缺的力量更为强势，足以推动房价温和上涨。”
区域表现分化：中西部领涨，西部疲软
从城市层面看，4月房价同比涨幅呈现明显的地域差异。中西部和东北部城市表现强劲，纽约、克利夫兰、芝加哥和波士顿分别录得2.4%、2.3%、2.2%和2.0%的同比涨幅，位居前列。这些地区的房价相对较低且库存萎缩更严重，吸引了部分从高价市场外迁的买家。
相比之下，西部城市依旧承压。加州湾区城市圣迭戈、旧金山和洛杉矶的同比涨幅分别为0.6%、0.1%和0.3%，而曾经火热的凤凰城甚至出现0.1%的同比小幅下跌。分析指出，西部科技行业裁员效应叠加高房价本身，导致需求相对萎靡。
“西海岸市场正在经历滞后调整，而中西部和东海岸的‘价值洼地’效应明显。”房地美首席经济学家山姆·卡特（Sam Khater）表示，“但总体来说，没有一个大城市出现两位数跌幅，这印证了市场底部的坚硬。”
对美联储与购房者的启示
4月房价指数温和回升，可能进一步削弱美联储短期内降息的理由。尽管通胀指标（如CPI和PCE）已明显回落，但住房成本作为服务业通胀的核心组成部分，其降速远慢于预期。房价同比重回1%以上，或将使美联储保持谨慎态度，继续观察就业和住房市场数据。
对于潜在购房者而言，当前环境颇为矛盾：一方面，房价仍在上涨意味着“等待降价”的策略可能落空；另一方面，高利率让月供压力达到历史新高。NAR调查显示，首次购房者的占比已降至28%，为近十年最低水平。“年轻人被迫推迟购房，但租金也在上涨，这正在加剧代际财富差距。”华盛顿智库城市研究所研究员劳拉·威廉姆斯（Laura Williams）评论道。
展望：下半年市场或面临更多变数
多数分析认为，下半年美国房价走势将取决于利率路径与库存供给的博弈。若美联储在9月启动降息，按揭利率下行将释放被压抑的需求，可能推动房价更快上涨；反之，若利率长期维持高位，需求端将进一步恶化，但由于卖方同样惜售，价格大幅下跌的概率仍较低。
“我们预计全美房价今年全年涨幅在3%至4%之间。”抵押贷款银行家协会（MBA）预测报告指出，“关键在于可供出售的房源何时能增加——这需要经济不确定性降低，或新建住房加速入市。”
截至6月25日收盘，美国30年期抵押贷款利率小幅回落至6.87%，但仍在历史高位。开发商对春季销售旺季的期待部分落空，但标普/CS数据表明，至少从4月来看，美国房主手中的资产价值并未因加息而显著缩水。在供给问题得到根本缓解之前，“涨不动也跌不深”可能仍是主基调。