2024年7月15日 上海电（记者 张明） 随着经济稳步复苏和企业信心回升，上海写字楼市场在2024年上半年交出了一份亮眼的成绩单。根据最新发布的《上海商办市场半年报》，上半年上海办公物业市场净吸纳量达到31.6万平方米，较去年同期大幅增长83%，标志着核心商务区租赁需求已基本恢复至疫情前水平。
供应放量叠加需求回暖，市场供需双向修复
数据显示，今年1-6月，上海共有6个优质办公项目集中入市，新增供应面积约28万平方米，较去年同期有所增加。但受益于强劲的租赁需求，市场整体空置率并未出现大幅攀升，核心商务区空置率稳定在12.3%左右，较年初微降0.7个百分点。
“净吸纳量同比增长83%的数据超出预期，这反映出疫后企业租赁需求的集中释放。”戴德梁行华东区高级董事李伟分析指出，以金融、专业服务、科技为主导的行业成为本轮需求复苏的主要驱动力。特别是外资企业租赁需求明显回暖，上半年外资企业成交面积占比达到35%。
核心商务区表现亮眼，浦东领跑市场
从区域分布看，浦东新区表现尤为突出，净吸纳量约占全市总量的45%。陆家嘴金融贸易区凭借完善的基础设施和集聚的金融生态，吸引了多家国内外金融机构设立或扩租办公场所，其中不乏资产管理、保险等细分领域的头部企业。
浦西方面，虹桥商务区凭借交通枢纽优势和优惠政策，在上半年同样表现活跃。多家跨国制造企业在此设立区域性总部或研发中心。而在中央商务区核心地段，以新天地、南京西路为代表的高端商圈依旧供不应求，租金保持坚挺。
租户结构优化，搬迁与升级需求主导
从租赁需求结构看，搬迁和升级需求构成了本轮净吸纳量的主要来源。报告显示，约60%的租赁成交为企业搬迁扩租或办公环境升级，原有选址的租户面积平均扩大了25%。企业普遍更注重办公空间的品质、灵活性和人性化设计，对绿色建筑和可持续运营的关注度显著提升。
此外，新兴行业需求持续涌现。新能源、生物医药、人工智能等战略性新兴产业的租赁需求同比增长超过50%，逐渐成为市场的重要增长极。“这些企业往往对办公空间的科技集成和实验室配套有特殊要求，未来定制化开发将成为市场新趋势。”CBRE华东区研究部负责人谢晨表示。
租金走势分化，市场预期转好
尽管整体市场活跃度提升，但租金水平仍呈现分化态势。核心商务区甲级写字楼平均租金保持平稳，维持在每天每平方米8.5-12元区间；而部分非核心区域及老旧物业则面临一定的租金下行压力，幅度在5%-10%之间。业主普遍采取“以价换量”策略，通过提供装修补贴、免租期等优惠吸引优质租户。
展望下半年，市场普遍持谨慎乐观态度。业内人士认为，随着稳增长政策效应逐步显现和外资信心进一步修复，下半年上海办公物业市场有望延续回暖态势。预计全年净吸纳量将达到60万平方米以上，市场将继续朝着供需平衡的方向发展。但考虑到下半年仍有一定体量的新增供应入市，整体空置率可能小幅承压，租金全面回升仍需时日。