导语
2025年6月18日，南京市土地市场迎来一宗住宅用地的出让。该地块位于江宁区淳化街道，以起始价5.22亿元底价成交，楼面价约8950元/平方米，竞得者为南京本土国企——南京安居建设集团旗下全资子公司。这是今年以来南京主城区第六宗底价成交的住宅用地，市场人士指出，在当前房地产行业深度调整的背景下，底价成交已成为土地市场的“新常态”，反映出开发商拿地日趋理性与审慎。
地块详情
本次出让的编号为NO.2025G12的地块，位于江宁区淳化街道纬六路以东、宁杭高速以南，规划为二类居住用地。地块出让面积约2.91万平方米（约43.7亩），容积率2.0，计容建筑面积约5.82万平方米。起始总价5.22亿元，起始楼面价8950元/平方米，最终仅有一家报名企业，直接以底价摘牌。
从区位看，该地块邻近宁杭高速淳化出口，周边有淳化小学、淳化中学等教育配套，但商业和医疗资源相对薄弱，且距离地铁S6号线（宁句线）站点较远，属于典型的远郊刚需板块。目前周边在售新房项目均价约1.8万-2.1万元/平方米，二手房挂牌价约1.5万-1.7万元/平方米，去化周期较长，市场竞争激烈。
市场背景
记者梳理发现，2025年以来南京累计成交住宅用地约45宗，其中底价成交高达32宗，占比超过七成。尤其在今年4月集中供地中，13宗涉宅地有10宗底价成交，仅3宗产生少量溢价。与此形成对比的是，2021年同期南京土地市场溢价率普遍在15%-30%，甚至出现多宗触顶摇号地块。
“从高溢价到底价成交，本质上是市场供需关系的根本性扭转。”中指研究院南京分析师王宏指出，一方面，房地产销售端持续低迷，2025年1-5月南京新房成交量同比下降约28%，开发商回款困难，导致资金链紧张；另一方面，南京土地供应量维持高位，2025年计划供应住宅用地约450公顷，较2024年增加近10%，供大于求的局面迫使房企放弃激进报价。
竞得方解析
此次拿地的南京安居建设集团为南京市属重点国企，旗下拥有保障房建设、商品房开发、租赁住房运营等业务板块。业内人士分析，国企托底已成为当前南京土地市场的主要力量。据南京土地市场网统计，2025年已成交的32宗底价宅地中，国资背景企业（含城投平台）拿地占比超过85%，民企仅参与少量核心区优质地块竞价。
“国企拿地既是稳市场的政治任务，也有自身战略考量。”南京房地产开发促进会秘书长张辉表示，国企资金成本相对较低，且通过底价获取远郊地块，可为其后续开发保障房或共有产权房储备土地资源。但需警惕的是，部分城投平台拿地后开发进度缓慢，存在“生地变熟地后又转让”的风险。
专家解读：底价成交是“双刃剑”
东南大学建设与房地产系教授李德智认为，底价成交短期内有助于缓解地方财政压力，保持土地市场温度，但长期来看可能加剧市场分化。“核心板块如河西中、南部新城仍能产生一定溢价，而远郊板块若持续以底价甚至流拍收场，将导致区域土地价值预期下滑，进一步拖累周边房价。”
未来展望
6月19日，南京将迎来新一轮土拍，涉及江北新区核心区2宗宅地及栖霞区1宗宅地。市场普遍预计，核心区地块可能产生小幅溢价，而远郊地块大概率延续底价成交格局。随着房地产融资协调机制及“白名单”政策的落地，部分资金状况改善的优质民企或在下半年重新进入土拍市场，带来更多竞争活力。
（完）