物业主动撤离小区谁来接盘

近日，南京市玄武区某老旧小区的业主们陷入焦虑——服务该小区长达12年的物业公司突然宣布，将于一个月后正式撤离。这并非个例。今年以来，全国多地出现物业公司主动“退场”的现象，尤其是那些建于2000年前后的老旧小区，正面临“无人接盘”的尴尬局面。

物业为何“撂挑子”？

位于南京市玄武区的香樟园小区建于2003年，共有8栋楼、256户居民。多年来，一直由南京和谐物业公司提供服务。然而，今年3月，物业公司突然向小区业委会和街道社区发出通知，表示因经营困难，将于4月30日终止服务。

“我们也很无奈。”和谐物业公司总经理张建国坦言，香樟园小区物业费每平方米仅0.8元，十多年来未曾调整，而人工成本、垃圾清运费、设施维修费却年年上涨。“小区管道老化严重，去年维修下水道就花了十几万，物业费收不到七成，实在撑不下去了。”

张建国给记者算了一笔账：小区全年物业费总收入约24万元，而物业公司需配备保安4人、保洁3人、维修工1人、管理员1人，仅工资支出就超过30万元，加上水电、办公、设备维护等费用，每年亏损约10万元。“我们不是不想服务，是真的亏不起了。”

事实上，香樟园的困境并非个例。据中国物业管理协会统计，全国约有30%的老旧小区处于物业公司亏损运营状态，其中近一成的小区物业合同到期后，原物业公司选择不再续约。在北京、上海、广州等一线城市，近年来均有物业公司因成本倒挂而主动撤出的案例。

物业撤离的消息传出后，香樟园小区业主群炸开了锅。“垃圾谁来清？门禁谁来管？”业主李阿姨忧心忡忡。更麻烦的是，小区没有业委会——原有的业委会早在2018年就因任期届满后无人换届而解散。

“我们想找新物业，但根本没人愿意来。”香樟园所在的铁心社区居委会主任王芳介绍说，社区已经联系了5家物业公司，对方一听是老小区，物业费标准低，都婉言拒绝。“有的公司直接说，接手就是赔钱，除非政府补贴或上调物业费。”

但上调物业费同样遇阻。记者在小区随机采访了多位业主，一部分人表示“物业服务水平差，不值涨价”，另一部分则坚持“住了一辈子，不能随便涨”。更有业主直言：“物业要是走了，正好不用交钱了，以后垃圾就堆在门口，看政府管不管。”

这种心态反映出老旧小区治理中的深层矛盾：业主习惯了低物业费甚至无费服务，对市场化运作的物业公司缺乏付费意愿；而物业公司受成本制约，服务水平难以提升，形成恶性循环。

面对物业撤离后的真空，各地正在探索多种解决方案。

一种模式是“政府兜底”。在一些城市，街道或社区会临时组建应急服务队，负责垃圾清运和基本安保，但只能维持短期。另一种是“业主自管”。广州、深圳等地一些小区尝试由业委会聘请保安、保洁，成立社区自治小组，但需要业主有较高的参与意识和组织能力。

更受关注的是“国有物业托底”。北京、上海等地推行“老旧小区物业管理全覆盖”行动，由区属国企或公房管理单位组建非营利性物业公司，接管老旧小区，政府给予适当补贴。但这种方式成本较高，地方财政压力大。

“关键还是要建立起合理的价格机制和服务标准。”南京大学城市治理研究中心研究员刘峰指出，老旧小区可以通过“基础物业+增值服务”的方式，先保证垃圾清运、门卫值守等基础服务，再逐步引入社区养老、快递代收等增值服务，用经营收益补贴物业费缺口。

在香樟园小区，街道和社区正在紧急协调——一方面联系辖区内的物业企业，看能否给予一定的政策优惠；另一方面组织业主召开协调会，讨论是否同意将物业费上调至1.2元/平方米。但按照法律规定，调价需经业主大会表决，且双过半（面积过半、人数过半）才能生效。

“时间不多了。”王芳说，如果4月30日前没有明确方案，社区将启动临时托管程序，由街道出面委托一家物业公司应急管理三个月，但后续怎么办，仍是未知数。

香樟园的困局，折射出中国数以万计老旧小区面临的共同难题。物业主动撤离，既是市场规律作用下的理性选择，也是对基层治理能力的一次考验。如何让老旧小区实现从“有人管”到“管得好”的转变，仍需政府、市场和社会三方协同破题。