近日，一则“王健林甩卖超80座万达广场”的消息引发市场震动。据不完全统计，自2023年以来，万达集团已累计出售或转让超过80座万达广场项目，交易对手涵盖险资、国企及地方平台公司。这一大规模资产处置动作，被业界视为万达集团在流动性压力下加速“轻资产”战略转型的关键一步，也折射出中国商业地产行业深度调整期的缩影。
出售规模与接盘方：险资与国资成主力
根据公开信息，万达广场的出售并非一次性整体转让，而是采取“逐个或分批”方式。其中，2023年下半年至2024年，万达先后将上海、北京、广州、成都、杭州等一二线城市的多座万达广场股权或经营权转让。接盘方主要包括大家保险、中国移动旗下中移资本、以及部分地方国企和城投公司。
以大家保险为例，其通过旗下基金先后接手了上海松江万达广场、江桥万达广场、周浦万达广场等项目的相应股权。中国移动则通过中移资本收购了部分万达广场的物业权益。值得注意的是，万达在出售中往往保留运营管理权，即“出售资产、保留管理”，这与其“轻资产”战略高度契合——减少自持物业，转向输出品牌与管理服务。
截至发稿，万达集团尚未就出售总数超过80座作出官方回应，但业内人士根据工商变更信息及公开报道推算，该数字基本可信。据万达商管此前披露，截至2023年底，全国已开业万达广场超过500座，此次出售占比约16%。
出售动因：对赌压力、融资困境与战略转型
王健林为何选择甩卖核心资产？分析认为，多重因素叠加推动：
第一，对赌协议到期倒逼现金流储备。 2021年，珠海万达商管引入腾讯、蚂蚁、碧桂园等投资者，并签署对赌协议：若2023年底前未能成功上市，需回购约380亿元股权。尽管万达在2023年末通过引入太盟投资等新投资者化解了短期回购危机，但代价是放弃对珠海万达商管的绝对控股权，且仍需支付高额资金。出售万达广场回笼现金，成为填补资金缺口的最快路径。
第二，房地产行业融资环境收紧。 自2020年“三道红线”政策出台后，房企融资渠道持续收窄。万达虽以商业地产运营为主，但同样面临银行信贷、债券发行等融资困难。出售资产既能降低负债率，又能避免低价融资带来的成本压力。
第三，“轻资产”战略长期需求。 王健林早在2015年就提出“轻资产”转型，即万达不再投资持有物业，而通过输出品牌、设计、运营管理获取收入。此前万达已逐步减少自持比例，但此次大规模出售可视为将战略推向极致：未来万达可能仅保留少量核心旗舰项目，大部分资产以“委托管理”形式运营。
市场影响：商业地产格局生变，万达现金流压力仍存
此次资产抛售迅速改变了中国商业地产市场格局。一方面，险资和国企成为优质商业物业的新持有者：大家保险、中国平安等险资偏好长期稳定现金流，而地方国企则出于政绩与资产保值需求接盘。另一方面，万达广场的运营管理团队得以保留，商户和消费者体验短期内不会受到明显影响。
但对于万达集团而言，出售虽能解燃眉之急，却也带来营收下滑风险。万达商管的核心收入来源包括租金分成和管理费，若出售后自持比例下降，长期收入将相应减少。此外，部分项目出售后，万达需持续向新业主支付管理费？实际上，轻资产模式下，万达收取的品牌管理费通常为营业额的5%-8%，相比自持物业的租金收益要低得多。
有分析指出，王健林的“卖卖卖”尚未结束。据市场消息，万达仍在洽谈部分未售出项目的转让事宜，目标或包括更多二三线城市万达广场。与此同时，珠海万达商管再度冲刺港交所IPO的进展将是关键变数——若成功上市，万达将获得长期融资平台，缓解核心压力；若再度受阻，不排除进一步出售万达影业、宝贝王等文旅资产的可能。
专家观点：行业阵痛期的必然选择
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，万达的资产处置是“瘦身自救”的典型样本。“在行业下行周期中，持有重资产的风险急剧放大。万达选择抓住窗口期抛售，既能锁定资产价值，又能换取宝贵的流动性，是符合商业逻辑的理性决策。”
但也需注意到，当大量万达广场形成“卖方市场”时，资产价格可能被压低。此前有报道称部分交易折扣率在10%-20%之间。不过，对于急于变现的万达而言，价格让步或许已是无可奈何的选择。
结语
王健林甩卖80余座万达广场，标志着一个时代的转角。从曾经的“买买买”到如今的“卖卖卖”，万达的进退折射出中国商业地产从重资产扩张向轻资产运营的深刻转型。未来，万达能否依靠品牌输出和管理服务持续创造价值，仍待时间验证。而在这场万亿级资产的腾挪中，每一个接盘者与退出者，都诠释着行业洗牌的残酷与机遇。