近日，一则“租了18年房，退租被要求‘恢复如新’”的消息在网络上引发热议。江苏南京的租客李先生向媒体反映，自己在一套老小区住房中连续租住了18年，今年因个人原因决定退租，没想到房东却提出“墙面要重新粉刷、地板要更换、门窗要翻新”等“恢复如新”的要求，并扣留了2万元押金。李先生表示难以接受：“18年的正常居住磨损，凭什么要我全部买单？”
18年长租：从陌生到“家人”
2006年，刚参加工作的李先生通过中介租下了南京市鼓楼区一套70平方米的老式两居室，月租金800元。18年来，李先生一直按时缴纳租金，从未拖欠。“房东阿姨一开始对我很客气，后来我们关系也不错，逢年过节还会互相问候。”李先生说，他在这套房子里结婚、生子，两个孩子都在这里长大，“这里就是我的家”。
然而，2024年3月，因工作调动需要搬离，李先生提前一个月通知房东，并积极配合看房。退租当天，房东李阿姨带着一位装修师傅上门验房，随后开出了一份“维修恢复清单”：全屋墙面铲除重做、卧室地板更换、厨房卫生间吊顶更新、所有门窗重新刷漆、水电线路检修……初步估算费用约3.5万元。房东要求李先生承担全部费用，否则将从2万元押金中扣除，不足部分还需另行支付。
房东：合同约定“恢复原状”
记者联系到房东李阿姨，她表示自己并非“不讲理”，而是合同中有明确约定。李阿姨提供了一份2006年签订的租赁合同复印件，其中“退租条款”写明：“承租人应在退租时将房屋恢复至出租时的原状，否则出租人有权从押金中扣除相应维修费用。”
“18年前交房时，这套房子是刚装修好的，墙面雪白，地板锃亮。现在住了18年，墙面发黄、地板翘起、马桶开裂、油烟机漏油，这些都是住客造成的，难道不该他们负责？”李阿姨说，她本人一直在国外生活，房子交给李先生打理，如今想要翻新后自住，却发现房屋状况远低于预期。
对于“恢复如新”的标准，李阿姨承认可能有些严格，但她强调：“装修师傅说至少要把表面工程做了，不然我住进去根本没法看。18年的损耗，如果租客一点责任都不承担，对房东公平吗？”
争议：正常磨损 vs 过度损坏
双方争议的核心在于：18年长期租住导致的房屋老化，究竟属于“正常使用损耗”还是“不当使用损坏”？
法律界人士指出，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十条和第七百一十一条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任；但承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，应当赔偿损失。
江苏苏源律师事务所律师张伟分析：“‘正常损耗’与‘人为损坏’的界限需要结合具体事实判断。18年居住导致墙面发黄、地板自然老化、五金件生锈等，通常属于合理损耗，不应由租客承担。但如果租客使用不当造成地板泡水、墙面人为污损、马桶人为破裂等，则另当别论。”
张伟指出，合同中“恢复原状”条款本身合法有效，但司法实践中，法院通常不支持要求租客将使用了10年以上的房屋恢复到全新状态，因为这超出了合理预期。“比如，一套使用18年的装修，其本身折旧率已经很高，要求租客承担全部翻新费用，无异于让租客为房东的资产折旧买单。”
租客：18年租金超30万，房东“狮子大开口”
李先生算了一笔账：18年共支付租金超过30万元，加上物业费、水电费，自己付出的成本早已远超房屋的价值。“如果这是商业店铺，装修折旧可能由租客承担，但这是住宅，我正常居住产生的损耗，凭什么要我负责？”李先生还表示，自己18年来从未向房东提出过维修要求，即使灯坏了、水龙头漏水，都是自己掏钱修，“我自认为对这套房子比房东还上心”。
目前，双方已陷入僵局。李先生表示将向法院提起诉讼，要求房东返还押金。房东李阿姨则表示可以协商，但“至少要把明显破损的地方修好”。
专家：建议租赁合同细化“损耗”标准
此事在社交平台上引发激烈讨论。不少网友支持租客：“18年了，墙皮脱落是物理规律，难道还要把房子恢复成毛坯？”“房东明显是想白嫖一次翻新。”但也有网友认为：“合同写明了恢复原状，租客签字时为什么不看？18年不维护，房子变成危房怎么办？”
中国房地产业协会法律专业委员会副主任康明建议，长租合同应明确约定“正常使用损耗”与“人为损坏”的具体认定标准，例如墙面每几年允许重新粉刷、地板每几年允许更换等。同时，鼓励房东和租客在退租时通过第三方评估机构进行验房，避免“公说公有理，婆说婆有理”。
截至发稿时，李先生已向南京市鼓楼区人民法院提交起诉材料。这起“18年长租”纠纷最终如何收场，值得广大房东和租客共同关注。毕竟，一套房子承载的不仅是居住需求，更是人与人之间信任与契约的检验。